1.
政策面。
昨天，終于等到了政治局定調(diào)：堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。
與去年731會(huì)議的提法「堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲」相比，語(yǔ)境還算溫和，但剛需們看到，依然振奮人心。
去年下半年兩次會(huì)議，都未提及房地產(chǎn)，與之對(duì)應(yīng)的是，今年一季度，樓市明顯升溫。而去年731會(huì)議的嚴(yán)厲措辭，就這么一句話，讓去年四季度的行情「回歸常態(tài)」。
其實(shí)，也是大部分人的意料之內(nèi)。
今年4月份，中央重提「房住不炒」，隨后銀監(jiān)會(huì)、住建部發(fā)出各種警示、點(diǎn)名批評(píng)，各大部委密集調(diào)研，住建部更是約談各大房?jī)r(jià)熱點(diǎn)城市。
再然后就是被住建部「黃牌」警告的蘇州，今年5月、7月，連續(xù)兩次升級(jí)房地產(chǎn)調(diào)控措施。開封的「取消限售一日游」，更是明確折射出調(diào)控不可能松動(dòng)。
這兩件事，威懾余溫仍在。
至于大家都在關(guān)心的杭州，「土地雙限」新政一出，直接改變了開發(fā)商和購(gòu)房者的預(yù)期。
剛剛結(jié)束的兩場(chǎng)杭州雙限宅地，很好反映出了預(yù)期的變化：8宗宅地，無(wú)一封頂。尤其炙手可熱的奧體、金沙湖，往前倒推幾個(gè)月，這樣的宅地分分鐘拼自持。
前車之鑒。北京「限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)」政策堅(jiān)持三年多，開發(fā)商拿地意愿不足，購(gòu)房者掏錢欲望低迷，「限競(jìng)房」打起了價(jià)格戰(zhàn)。（杭州房東網(wǎng)）
2.
市場(chǎng)面。
請(qǐng)你們把目光，從上河宸章、保利澄品、御品、江與城的身上挪開，這樣你才能感知到一個(gè)更真實(shí)的市場(chǎng)。其實(shí)從7月初開始，市場(chǎng)行情已經(jīng)有著微妙變化。
6月底，上品、御品、澄品、杭州壹號(hào)院，四個(gè)改善樓盤，短短一周時(shí)間，收割70億元。其中，除了澄品洋房，其他幾個(gè)樓盤全部搶到一套不剩。
千萬(wàn)富豪們毫不糾結(jié)，連1樓也搶。
相比今年最火熱幾個(gè)月，7月流搖率開始往上，除了個(gè)別紅利盤，大部分樓盤的中簽率和棄選率都明顯拉高。
臨安，流搖。排屋合院，流搖。
性價(jià)比不高的洋房，也流搖。
最典型的是江南岸某樓盤，搖號(hào)中簽率39.7%，還不錯(cuò)，但當(dāng)天只賣掉了7成，選房過(guò)程中，棄選率將近75%。一旦投資客不愿意進(jìn)場(chǎng)，就只能靠自住需求。
同樣的，城北某改善樓盤，一開始捂著遲遲不賣，到最后，瞅見行情不對(duì)勁，只推出非常少量的房源，一試便知春江水冷暖：搖還是搖起來(lái)了，當(dāng)天沒賣完。
3.
買方情緒。
如果告訴你：房?jī)r(jià)五年十年都不會(huì)漲，你還會(huì)著急買房嗎？杭州「雙限土拍」政策一出，對(duì)購(gòu)房者情緒影響很大，市場(chǎng)堅(jiān)固的預(yù)期出現(xiàn)了破裂的縫隙。
對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講，現(xiàn)在的政策已經(jīng)是**的政策。
在《地產(chǎn)小王子》的購(gòu)房粉絲群里，焦慮緩解了，不再聒噪了，情緒撫平了。原本擔(dān)心會(huì)錯(cuò)過(guò)限價(jià)紅利的人，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)至少明后年的房?jī)r(jià)漲不上去，那就慢慢搖、佛系搖。
我有一個(gè)朋友，剛需自住，上半年沿著地鐵線，所有限價(jià)紅盤搖了一個(gè)遍。最近心態(tài)不像之前那么崩潰，根據(jù)通勤需求，把選擇目標(biāo)重新縮小到幾個(gè)盤。
理智，是個(gè)好東西。后臺(tái)一位剛需粉絲告訴我：久搖不中后，終于搖中了海上海，但權(quán)衡再三，放棄了。
這就是，買方心理變化的一個(gè)小小縮影。
4.
賣方情緒。
上半年還抱有幻想的開發(fā)商，希望的火苗熄滅了。現(xiàn)在的政策把開發(fā)商逼到了墻角，甚至有開發(fā)商自嘲：還算什么開發(fā)商，我們頂多就是施工方。
那些「不拿到價(jià)格，**不開盤」的豪言壯語(yǔ)，還猶然在耳，最近統(tǒng)統(tǒng)鳴金收兵。
態(tài)度180°大轉(zhuǎn)彎：最近都想拿證開盤了。
比如憋足一年多的中海云宸，已經(jīng)到了臨界點(diǎn)，盡管極不情愿，最終還是決定：8月開，均價(jià)4.7萬(wàn)，精裝，391套房源，一把開完。
再比如曉風(fēng)印月，信心和棱角也被磨沒磨圓了，雖然沒有明說(shuō)具體開盤時(shí)間，對(duì)外界表達(dá)的意思是：云宸先開，我隨后就開。不是8月就是9月吧。
接下來(lái)，為了節(jié)約財(cái)務(wù)成本，少開幾輛路虎到錢塘江里，開發(fā)商要搶時(shí)間、趕周期、爭(zhēng)客戶。
兩種操盤思路：
一，改善樓盤小步快跑。
加快推盤節(jié)奏，減少每次推盤量。原本三月一開，一次三幢，往后一月一開，一次一幢。這樣既不至于流搖，登記報(bào)名不至于很難看，也能保證擠牙膏式出貨。
二，剛需盤大規(guī)模造勢(shì)。
反正一分不能漲，不如一次性開完，既可以盡快回籠資金，還可以節(jié)省營(yíng)銷成本。崇賢的東瀾府準(zhǔn)備「一把開」，未來(lái)科技城的西溪公館，一次性直接開1400多套，還有艮北的楊柳郡，600多套也會(huì)選擇一起開。
5.
二手房。
敏感的二手房東，已經(jīng)迅速調(diào)整價(jià)格，以便搶先出貨。
最近的二手房成交榜單上，以往占據(jù)成交主力的老破小，明顯少了。次新房掛牌均價(jià)上雖然并沒有松動(dòng)，但是個(gè)別優(yōu)惠房源的陸陸續(xù)續(xù)會(huì)冒出來(lái)。
從散點(diǎn)到基本面，從量變到質(zhì)變，可能只是時(shí)間問題了。
說(shuō)實(shí)話，對(duì)于二手房，今年下半年比去年下半年，會(huì)困難很多。馬上就會(huì)見到聰明人的做法。
6.
杭州樓市的基本面。
反向思考一下：為什么杭州遲遲不出「限售」？
決策部門知道，到目前為止，還用不著鎖住流動(dòng)性，杭州沒到非得使用「凍房」來(lái)防止拋售潮的階段。一切都還在決策部門的掌控之內(nèi)，或者說(shuō)，在目前的政策空間內(nèi)，依然能夠很好地操控平衡。
何為平衡？就是不能漲，也跌不了。
記住，調(diào)控政策下壓的同時(shí)，也在向上托底。杭州樓市的基本面，永遠(yuǎn)不可能跌穿政策底。
因此，不要一點(diǎn)點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)，就扣上「涼涼」的帽子。事實(shí)上，去年底行情不佳，也不到「涼涼」的程度，充其量也就是回歸常態(tài)、重返理性。
挺好的。我們大多數(shù)人都樂于見到一個(gè)越來(lái)越理性的市場(chǎng)。只有這樣，才能停下來(lái)思考一下，有的房子真的不能買、不該買、不要買。
都挺好的。就是開發(fā)商比較慘。
沒事。（杭州房東網(wǎng)）
