杭州深夜掛牌了31宗涉宅地塊，定于9月7日、9月8日兩天出讓。
競買保證金、封頂溢價率、取消競自持等拍賣規(guī)則都有巨大變化。其中，十個行政區(qū)各拿出一宗地塊，試行「競品質(zhì)」。
有什么影響？
·土拍規(guī)則變化的四個影響·
1.取消勾地政策，參與競拍需足額繳納20%保證金。
可以防止中小型房企廣撒網(wǎng)勾地，同時也可以防止「宋都式」退地。
杭州原先采用勾地政策，想要參與競拍，只需要事先繳納5000萬的保證金。也就是說，賬上有15億的現(xiàn)金，就可以參與9月全部地塊的競爭。如果悔拍想要退地，賬面上**的損失就是沒收5000萬保證金，相對可控。
現(xiàn)在，行不通了。31宗地塊總起價633.8億，想要廣撒網(wǎng)沒幾家房企辦得到；同時由于保證金達到20%，冒進拿地的概率會大幅降低。
2.封頂溢價率由原先的30%降為20%。
這要看土地起拍價的上漲幅度，如果起拍價保持原有水準，說明控地價決心巨大；如果提高或部分提高了起拍價，封頂溢價率雖然降至20%，最后封頂樓面價會與過去保持穩(wěn)定。
可以參考下蕭山市北地塊。目前掛牌的兩宗宅地起拍樓面價為21667元/㎡，封頂樓面價約為26000元/㎡。今年1月6日，濱江競得的蕭山市北地塊，成交樓面價為25982元/㎡，配建公租房比例為5%，自持比例為11%。更具體的數(shù)字，要關注地塊的具體出讓條件。
3.把「競自持」，改為「競無償移交政策性租賃住房」。
這會讓各家房企對于成本的測算邏輯趨同，有利于降低土拍溢價率。
原先土地溢價率拍至封頂，房企們開始競自持比例，但因為對自持部分的測算邏輯不同，導致對土地的出價能力完全不同。改為競政策性租賃住房后，差異變小，部分房企再也沒法掩耳盜鈴地把自持部分當作正常住宅的公允價計算。
4.「競品質(zhì)」試點地塊實施現(xiàn)房銷售，實在是令人五味雜陳。
現(xiàn)房銷售以前也被寄予厚望，但沒實施多久又被取消，現(xiàn)在又回來了。
如果靠直覺判斷，現(xiàn)房銷售一定是符合民意的好東西，一定是輿論場喜歡的東西。
所以，只能這么說：表態(tài)比效果重要。
·地塊分布·
●拱墅區(qū)：鐵路北站（人才專項租賃用地）、運河新城
●西湖區(qū)：翠苑、三墩云城
●上城區(qū)：彭埠
●蕭山區(qū)：蕭山市北（2宗）、臨浦
●余杭區(qū)：良渚新城、杭州西站
●臨平區(qū)：星橋、東湖新城（2宗）
●錢塘區(qū)：大江東核心區(qū)（2宗）
●富陽區(qū)：陽陂湖、富春灣新城、高橋
●臨安區(qū)：錦南新城、中心城區(qū)、太湖源鎮(zhèn)
●「競品質(zhì)」試點地塊：筧橋、鐵路北站、三墩、浦沿、新塘、良渚、臨平山北、大江東核心區(qū)、富春灣新城、青山湖科技城
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