關(guān)于“第二套房”如何認(rèn)定，是一個(gè)簡(jiǎn)單而又稍顯復(fù)雜的問(wèn)題。它與名下房產(chǎn)數(shù)量、房產(chǎn)類型、房與貸等多種因素有關(guān)，影響范圍也不同。
簡(jiǎn)單解釋一下：
二套房是如何認(rèn)定的？
名下房產(chǎn)數(shù)量的認(rèn)定，是“以家庭為單位”。
這里涉及到兩個(gè)問(wèn)題：一個(gè)問(wèn)題是什么算家庭，一個(gè)問(wèn)題是什么房產(chǎn)計(jì)入套數(shù)計(jì)算。
1.家庭，指的是夫妻與未成年子女。
用三個(gè)例子來(lái)說(shuō)明一下：
示例（1）：男女結(jié)婚之后，共同購(gòu)買(mǎi)了一套房子，之前均無(wú)房產(chǎn)。這時(shí)候，無(wú)論登記在誰(shuí)名下，這個(gè)家庭，就算有一套房。再行購(gòu)買(mǎi)，算第二套。
示例（2）：男女結(jié)婚之前，男方名下有一套房子，是其個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)。隨后結(jié)婚，雙方共同出資購(gòu)買(mǎi)了一套房子，登記在女方名下。這個(gè)家庭，視作有兩套房——因?yàn)槟蟹矫掠蟹浚矫掠蟹浚ㄆ鋵?shí)這套房算夫妻共同財(cái)產(chǎn)）。
示例（3）：男女結(jié)婚之后生了一個(gè)孩子。隨后二人出資購(gòu)買(mǎi)了一套房子，登記在孩子名下。在孩子未成年階段，視作這個(gè)家庭有一套房子。如果再行購(gòu)買(mǎi)，算第二套。
也就是說(shuō)，家庭單位，不管房產(chǎn)是誰(shuí)的名字、是屬于夫妻共同房產(chǎn)還是一方的個(gè)人房產(chǎn)，均計(jì)入套數(shù)。
2.什么房產(chǎn)計(jì)入套數(shù)計(jì)算。
按照目前的限購(gòu)政策，計(jì)入房產(chǎn)套數(shù)計(jì)算的房產(chǎn)類型，主要指的是普通商品住宅。所以，一般情況下，商業(yè)類的房產(chǎn)（例如寫(xiě)字樓、商鋪等）不計(jì)入套數(shù)。
還有一類比較常見(jiàn)的房產(chǎn)類型：宅基地房。宅基地房，也不計(jì)入套數(shù)計(jì)算。
3.跨區(qū)域問(wèn)題。
有些家庭確實(shí)有多套房，但是想在異地購(gòu)房。那么，異地購(gòu)房計(jì)不計(jì)入套數(shù)計(jì)算？
這個(gè)要看登記系統(tǒng)。例如，在A地有兩套房，現(xiàn)在想在B地再買(mǎi)一套。如果AB聯(lián)網(wǎng)（包括銀行系統(tǒng)），那么是能夠查到名下房產(chǎn)數(shù)量的，這時(shí)候再行購(gòu)買(mǎi)，將視為多套房。查不到，B地房算首套。
房與貸的問(wèn)題
以上是通用的、認(rèn)定首套、二套房的基本規(guī)則。但是，還有一個(gè)比較重要的、受“二套房”影響的因素：貸款購(gòu)房問(wèn)題。
舉個(gè)例子：
假設(shè)之前有過(guò)一套按揭房。后來(lái)把貸款還清之后賣掉了，家庭名下已經(jīng)沒(méi)有其他房產(chǎn)�，F(xiàn)在打算購(gòu)買(mǎi)一套。新購(gòu)買(mǎi)的這套房子，算首套么？
如果按照套數(shù)計(jì)算規(guī)則，新購(gòu)買(mǎi)的這套房肯定算**住房——因?yàn)榧彝ッ聼o(wú)房。但是，因?yàn)橹百?gòu)房有過(guò)貸款記錄，所以，如果新購(gòu)的這套房打算貸款，非常可能按照二套房計(jì)算首付比例和貸款利率。
這就涉及到另外一個(gè)認(rèn)定規(guī)則：叫做“認(rèn)房認(rèn)貸”。這個(gè)規(guī)則全國(guó)不統(tǒng)一，地方自行而定。影響的是貸款購(gòu)房的問(wèn)題。
房、貸組合起來(lái)有三種方式，用上面的例子來(lái)解釋一下：
一種方式是“認(rèn)房認(rèn)貸”。這種認(rèn)定方式下，家庭名下的房產(chǎn)套數(shù)、是否有過(guò)貸款購(gòu)房記錄，均計(jì)入套數(shù)計(jì)算。上面示例中，家庭名下已無(wú)房，但是有過(guò)一套房的貸款記錄，所以，再行購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)，按照二套房來(lái)核定首付比例和貸款利率。當(dāng)然，如果全款購(gòu)買(mǎi)，就不涉及此問(wèn)題（下同）。
一種方式是“認(rèn)房不認(rèn)貸”。這種認(rèn)定方式下，不考慮之前有無(wú)貸款記錄，僅看家庭名下的房產(chǎn)數(shù)量。上面示例中，再行購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，將按照首套房核算貸款比例和首付。
一種方式是“認(rèn)貸不認(rèn)房”。這種方式與上一種方式相反。家庭名下有無(wú)房產(chǎn)不重要，看的是之前有無(wú)過(guò)貸款購(gòu)房記錄。有，按照二套房核定貸款問(wèn)題；沒(méi)有，按照首套房核定。
