一直以來中國(guó)房?jī)r(jià)它都是熱門的話題，不可否認(rèn)房子除了居住功能，還有保值增值的能力，但是最近兩年在國(guó)家的連續(xù)調(diào)控以下，特別是最近兩個(gè)月將調(diào)控范圍延伸至房企融資領(lǐng)域之后，樓市可謂產(chǎn)生出新的發(fā)展方向。
對(duì)咱老百姓來看，未來樓市的大方向如何，未來房?jī)r(jià)到底是漲還是跌呢？
那就在最近兩個(gè)月多，部門連續(xù)出臺(tái)相應(yīng)的文件，目的在于加強(qiáng)樓市的監(jiān)管，擰緊房地產(chǎn)融資的水龍頭。那就在5月17號(hào)，銀保監(jiān)會(huì)印發(fā)了一個(gè)關(guān)于開展鞏固治亂象成果，促進(jìn)合規(guī)建設(shè)工作這么一個(gè)通知。那就在7月6號(hào)的時(shí)候，銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人采訪時(shí)就表示，針對(duì)近期一些房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快，增量過大的信托公司，約談而且要警告。
那就在7月10號(hào)的時(shí)候，中國(guó)證券報(bào)道監(jiān)管部門對(duì)部分銀行印發(fā)了窗口的指導(dǎo)，要求控制房地產(chǎn)的信貸的額度。那就在7月12號(hào)的時(shí)候啊，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的一則關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)行外債申請(qǐng)備案登記有關(guān)要求的通知，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債的規(guī)模用途和信息披露得到了更加嚴(yán)格的要求。
監(jiān)管為何擰緊房企融資的這么一個(gè)水龍頭，我認(rèn)為從目前來看主要有三點(diǎn)，**點(diǎn)就是發(fā)燙的土地市場(chǎng)，2019年2月以后，住宅類的土地市場(chǎng)由冷轉(zhuǎn)熱，那住宅類的土地成交面積和溢價(jià)率均快速攀升，與此同時(shí)商品房銷售的數(shù)據(jù)卻略顯疲軟，三十大中城市的商品房的銷售套數(shù)、銷售面積等等數(shù)據(jù)在沖高之后迅速的回落，土地和商品房的銷售數(shù)據(jù)的磁漲抵消，可能引發(fā)了監(jiān)管層對(duì)于房屋庫(kù)存增加這么一個(gè)擔(dān)憂，這么一個(gè)悠然。
第二點(diǎn)就是堅(jiān)挺的房企融資。在最近幾年持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控之下，2019年以來，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，包括銀行的貸款和非銀機(jī)構(gòu)的貸款有明顯的反彈，顯現(xiàn)出極強(qiáng)的韌性。與此同時(shí)，那2019年一季度投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托資金快速增加，前6個(gè)月房企在境外發(fā)債的金額已經(jīng)達(dá)到了491億美元，同比增長(zhǎng)了26.7%，部分激進(jìn)的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債的利率已經(jīng)達(dá)到15%了，這點(diǎn)來看太高了。
第三點(diǎn)也就是居民的杠桿率。我國(guó)居民的杠桿率從2008年的不到20%，迅速上升到2019年3月份的接近55%了。在去杠桿政策的推動(dòng)之下，居民部門的杠桿率沒有下降，反而持續(xù)攀升。最近幾年居民部門的杠桿率的上升，很大程度上和房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)。2019年以來個(gè)人按揭貸款的月度同比止跌反彈，看到這可能就有人問了，融資收緊對(duì)房地產(chǎn)房?jī)r(jià)有什么影響
我的看法是這一輪的融資收緊對(duì)房?jī)r(jià)的影響我認(rèn)為它并不會(huì)很大。首先這一輪的融資收緊是一種邊際的收緊，是對(duì)快速增長(zhǎng)的房企信托融資和房企境外債的定向的糾偏，不是房企融資的系統(tǒng)性收緊。其次呢這一輪融資收緊主要是針對(duì)信托和境外債發(fā)開，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源數(shù)據(jù)，這兩者的占比都不高。
此外當(dāng)前我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)外部面臨較多的不確定性，內(nèi)部正在經(jīng)歷較為艱難的結(jié)構(gòu)調(diào)整，房地產(chǎn)作為當(dāng)下的支柱產(chǎn)業(yè)，調(diào)控肯定是穩(wěn)字當(dāng)頭，很難出現(xiàn)系統(tǒng)性的收緊，調(diào)控的目的主要是抑制房?jī)r(jià)的過快上漲以及預(yù)期因而產(chǎn)生的金融領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)。
最后也是最為關(guān)鍵的是土地已經(jīng)成為我國(guó)整個(gè)信用體系的核心，這使得房?jī)r(jià)易上難下，如果無法改變這一點(diǎn)的話，通過單一因素來調(diào)控房?jī)r(jià)非常的困難。
甲方未來全國(guó)上下目前已經(jīng)意識(shí)到依賴房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式并不可取，及時(shí)用科技創(chuàng)新替代房地產(chǎn)，已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的隱形，但經(jīng)濟(jì)的去房地產(chǎn)化是個(gè)長(zhǎng)期艱巨的過程，過激的措施只會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的劇烈震蕩調(diào)控，而不是一味的打壓房?jī)r(jià)的，通過時(shí)間換取經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型的空間，才是理性的選擇，因此未來房?jī)r(jià)最可能的途徑不是暴漲，也不是暴跌，而是窄幅震蕩。
