今天說(shuō)一說(shuō)在國(guó)內(nèi)買房的經(jīng)驗(yàn)去投資海外地產(chǎn)的事，就在10月20號(hào)的時(shí)候，中國(guó)建設(shè)銀行一個(gè)分行被罰款了419萬(wàn)，而有一個(gè)光大銀行的廈門分行被罰款了134.85萬(wàn)，而且有一個(gè)叫渤海銀行，天津分行被罰款了324.48萬(wàn)，同樣被罰，還有南洋商業(yè)銀行銀行我都沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)，上海分行，交通銀行、金華分行，中國(guó)建設(shè)銀行福清分行，光大銀行廈門火炬園支行、渤海銀行、天津?yàn)I海新區(qū)分行，招商銀行濟(jì)南分行、中國(guó)銀行、威海分行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)招商銀行、中國(guó)交通銀行、中國(guó)銀行等等，這些舉國(guó)文明的大銀行紛紛沒(méi)有逃過(guò)被罰款這么一個(gè)命運(yùn)。
而且建設(shè)銀行被責(zé)令嚴(yán)整，建設(shè)銀行招商銀行還因?yàn)檫`規(guī)，交通銀行則趕緊把罰款統(tǒng)統(tǒng)繳納了，中國(guó)銀行發(fā)起了深刻的反省等等什么事。因?yàn)檫@些銀行皆未曾核實(shí)用戶的外匯的用途，也未及時(shí)核實(shí)外匯的使用時(shí)間，所以他們才遭受了國(guó)家的有關(guān)部門的罰款。其中這些銀行這些錢的大部分的用途都用到哪去了呢？都用在了海外房產(chǎn)的投資上，而且禁止使用外匯做海外的房產(chǎn)投資的政策，目前來(lái)看已經(jīng)不是一個(gè)新鮮事了，也已經(jīng)不是一個(gè)新的政策了。
這幾年國(guó)人利用換外匯在海外購(gòu)置房產(chǎn)的例子還是挺多的，比如說(shuō)僅在澳大利亞的悉尼，就有許多樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)的展廳里，你就可以看見(jiàn)不同性別不同年齡段的中國(guó)人在排隊(duì)買房，在這些排隊(duì)特別長(zhǎng)的隊(duì)伍里，中國(guó)人占了絕大多數(shù)，很難在黑壓壓的人群之中找到白皮膚的當(dāng)?shù)厝恕?/div>
看到這個(gè)景象，咱們國(guó)內(nèi)的這些同學(xué)小伙伴就很奇怪了，這些人是如何有這么多錢去國(guó)外大手大腳的買房的？看到國(guó)內(nèi)的小伙伴這么奇怪，外匯局也很奇怪，我們的政策都實(shí)施一年多了，說(shuō)好了咱們不許用外匯購(gòu)置海外房產(chǎn)，怎么還總有這么多人不聽(tīng)話，于是乎啊外匯局就決定再次安排人手，開(kāi)始嚴(yán)打外匯海外購(gòu)房這么一個(gè)現(xiàn)象。
國(guó)家外匯管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人就表示，個(gè)人購(gòu)匯不得用于海外購(gòu)房，因?yàn)閭�(gè)人海外購(gòu)房及投資屬于尚未開(kāi)放的投資項(xiàng)目，并且一再?gòu)?qiáng)調(diào)我們一直以來(lái)都不能做。
我國(guó)的外匯政策之中明確提到了，外匯不得用于境外買房證券投資，購(gòu)買人壽保險(xiǎn)和投資性返還分紅類的保險(xiǎn)等等尚未開(kāi)放的資本項(xiàng)目。居民個(gè)人外匯只限于經(jīng)營(yíng)項(xiàng)下的對(duì)外支付，比如說(shuō)因私旅游、境外留學(xué)、公募以及商務(wù)出國(guó)探親、境外就醫(yī)、貨運(yùn)貿(mào)易，購(gòu)買非投資類的保險(xiǎn)以及咨詢服務(wù)等等。
可見(jiàn)咱們說(shuō)的要想用外匯進(jìn)行海外投資的話，首先要明確的投資項(xiàng)目得符合相關(guān)規(guī)定，可惜買房這事房產(chǎn)這事并不在規(guī)定范圍之內(nèi)。
國(guó)內(nèi)的樓市情況不好，很多朋友目前來(lái)看都把目光放在了國(guó)際市場(chǎng)之上，開(kāi)發(fā)商也真的挺聰明的，國(guó)外的開(kāi)發(fā)商知道咱們中國(guó)人喜歡投資房子有錢，于是通過(guò)高傭金收買國(guó)內(nèi)的那些代理公司，這些國(guó)內(nèi)代理公司你猜怎么著？現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)又不好做，轉(zhuǎn)路子，要不要投資，像什么大連，云南，海南這些旅游地產(chǎn)商去，要不然就發(fā)現(xiàn)得了咱們中國(guó)人在國(guó)外買房這事喜歡買房，而且又喜歡高回報(bào)率得了，而且中國(guó)人說(shuō)實(shí)話又喜歡貪小便宜的性格，所以就大量的國(guó)外的房地產(chǎn)項(xiàng)目，通過(guò)各種低價(jià)包租優(yōu)惠的形式引導(dǎo)客戶來(lái)購(gòu)買房子。
其實(shí)說(shuō)說(shuō)實(shí)話，很多人是不會(huì)親自到國(guó)外去了解這些房子實(shí)際情況的，更多的是代理公司的信任，對(duì)他們的銷售的信任。
而且這些銷售大多是采取的是畫(huà)大餅這種方式，而且給你發(fā)視頻，微信現(xiàn)在朋友圈這種視頻方式又特別方便，什么就泳池私家泳池，什么房子回報(bào)率特別高，什么半年返租，什么2年回購(gòu)，什么10年包租等等的太多了，導(dǎo)致中國(guó)人買了一個(gè)又一個(gè)國(guó)外賣不出去的樓盤(pán)。
10月份去了趟新加坡，在當(dāng)?shù)赜袀�(gè)朋友跟我說(shuō)，在馬來(lái)西亞這個(gè)盤(pán)就是在新加坡旁的馬來(lái)西亞這個(gè)盤(pán)買房子都是中國(guó)人，而且按他們的話說(shuō)買這個(gè)房都是傻子，為什么？因?yàn)樾录悠碌姆績(jī)r(jià)才多少錢一平，才2萬(wàn)多和人民幣一平，而馬來(lái)西亞這個(gè)盤(pán)子才多少錢？一萬(wàn)七八。
馬來(lái)西亞的收入水平很低，馬來(lái)西亞人不會(huì)買這個(gè)房子，所以買的房都是中國(guó)人。按他們的話說(shuō)買這房子都是傻子，這房子中國(guó)人為什么喜歡呢？可能看起來(lái)叫中國(guó)人扎堆，就按當(dāng)?shù)氐脑捳f(shuō)中國(guó)人喜歡扎堆，實(shí)際上這房子賣的就是中國(guó)人，所以但凡出點(diǎn)政策，這個(gè)房子國(guó)內(nèi)不讓賣了，這個(gè)樓盤(pán)多多少少就拉褲兜子了，現(xiàn)在的客戶大部分都是小白，按照我們?cè)捳f(shuō)就什么都不懂，買房就行了。
真正高凈值的客戶是不會(huì)買海外的地產(chǎn)的，他們要么移民，要么就國(guó)內(nèi)國(guó)際資本配置是很完善的，反而那些小白和五六十歲大媽的人比較多，現(xiàn)在還停留在買房投資的概念里，掙錢國(guó)內(nèi)不讓買了，國(guó)外買去掙錢倆字，他們來(lái)看就要掙錢。
但是他們忽略了最重要一點(diǎn)，什么就是國(guó)情。你比如日本人，我再說(shuō)一實(shí)話，日本人這里房子，例如老人去世的房子，年輕人都不想繼承，房子空著他也不愿意繼承。國(guó)外的房子真的是用來(lái)住的，不是用來(lái)投資的，特別明確。在國(guó)外支撐投資的不是便宜，也不是所謂的品質(zhì)。其實(shí)這個(gè)房子換手的時(shí)候會(huì)有多少本地人會(huì)買，比如說(shuō)戶型南北通透什么的，國(guó)外的戶型很多是沒(méi)有朝向這個(gè)概念的，這些都是你在國(guó)外買房之前需要了解的，跟國(guó)內(nèi)購(gòu)房知識(shí)還有區(qū)別的，而且真的可以跟代理公司的銷售側(cè)面探討一下，也可以多方打聽(tīng)一下，**有條件的話，花個(gè)錢去旅個(gè)游，捎帶手親自去看看。
海外房產(chǎn)投資需要注意哪些問(wèn)題呢？
**，在買房階段**的困難來(lái)自于選擇怎么樣的項(xiàng)目，要保持足夠的理性，確保投資的安全，不要讓自己買的產(chǎn)品成為高風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)。我說(shuō)過(guò)哪怕是投資為目的去買房的話，一定要有自己的需求。海外的項(xiàng)目每一個(gè)都會(huì)有相對(duì)的優(yōu)勢(shì)，只要夠能夠跟自身的需求相結(jié)合的話，就能選出最適合的房子。
海外的房地產(chǎn)發(fā)展并不是很快，多數(shù)也都處在剛需地產(chǎn)的這項(xiàng)，所以一定要在核心城市進(jìn)行買房，千萬(wàn)不要圖便宜買到了偏遠(yuǎn)或者是配套不完善的地區(qū)。
要記得買房的時(shí)候關(guān)注什么，關(guān)注的是換手率。時(shí)刻要記得換手的時(shí)候有剛需接盤(pán)的項(xiàng)目才是好項(xiàng)目，而一個(gè)城市如果經(jīng)濟(jì)跟不上的話，金融資金跟不上的話，僅僅是靠短期之內(nèi)進(jìn)行的投資資金進(jìn)行瘋狂炒作的話，最終還是支撐不了高房?jī)r(jià)的。這點(diǎn)跟國(guó)內(nèi)其實(shí)有點(diǎn)像。
所以在買房階段，那些告訴的什么20年包租的，什么5年收回成本的全是騙子，給他拉黑。
第二記住了，在運(yùn)營(yíng)階段，要多多少少**十字考察一下，對(duì)周邊的租金情況你要有足夠的了解，確保買的項(xiàng)目有價(jià)值。國(guó)外有很多專業(yè)企業(yè)成熟的酒店的托管團(tuán)隊(duì)，找一個(gè)口碑較好的可以把項(xiàng)目給他們打理，收益還是可以可觀的，但是如果親力親為肯定賺的更多，但你要考慮足夠的時(shí)間成本和來(lái)往的成本。
但是說(shuō)實(shí)話，如果賣房階段就告訴租金有多高多高，這點(diǎn)來(lái)看我覺(jué)得不可信，還那句話給他拉黑。
第三說(shuō)白了就是換手率置換的變現(xiàn)階段記住買的不是剛需地產(chǎn)，價(jià)格便宜，配套不好的地段沒(méi)什么優(yōu)勢(shì)的，**別買，而且記住了，是為了投資才買的，所以說(shuō)實(shí)話這點(diǎn)跟國(guó)內(nèi)挺像的，買的時(shí)候變現(xiàn)的時(shí)候，說(shuō)實(shí)話一定要考慮好周邊的繁華程度，商業(yè)配套范圍等等的，說(shuō)白了變現(xiàn)的時(shí)候哪怕賠錢都能賣出才行，就怕碰到一個(gè)鬼城，精力蕭條的地方連賣都賣不出去。
話說(shuō)回來(lái)就跟我日本那一套說(shuō)的房子一樣，老家的房子去世了，自己都不愿意繼承，買了不賠死了嗎？切記剛需是**生產(chǎn)地，剛需**生產(chǎn)地，最近咨詢海外的朋友還是挺多的，我勸大家別嫌麻煩，一定要了解情況再下手，搞清楚自己的需求。咱投資的話不要夢(mèng)想將來(lái)能賺多少錢，咱先算一下，咱能保守的估算一下，能找到接盤(pán)俠，保證自己不賠就行了，再去賭，這點(diǎn)特重要。
而且在國(guó)外買房的話，什么有些房子為了移民的，什么為了投資的等等，真為了移民，這事你要算清楚，像什么美國(guó)加拿大移民現(xiàn)在挺難的，買房只是一個(gè)步驟，但是未必買了房就能移民，這點(diǎn)你需要注意。
畢竟在國(guó)外買房跟國(guó)內(nèi)買房不一樣，在大理海南買套房，好歹飛過(guò)去的話還方便，好歹的話這套房子就算賠了，還能租出去。
國(guó)外買套房你語(yǔ)言都不通，人生地不熟的，特別是你買了一套什么意大利的房子，什么匈牙利的房子等等的，會(huì)說(shuō)意大利語(yǔ)嗎？會(huì)說(shuō)相應(yīng)的什么葡萄牙語(yǔ)嗎？不會(huì)說(shuō)的話盡管有現(xiàn)在相應(yīng)的翻譯軟件，但是話說(shuō)回來(lái)，連人家喜歡吃什么都不知道，連人家喜歡喝不喝熱水都不知道，買這種房子圖什么？將來(lái)這房子還真的砸手里了
