2021年10月份，海南省出臺了關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)辦公類建設(shè)項目全過程管理的這么一個意見，這是繼上海、北京、杭州、南京、深圳、成都、廈門、佛山之后，進(jìn)攻于定在下一城的城市，公寓的時代逐漸向我們告別了。
海南10月份發(fā)布的政策核心內(nèi)容有以下幾點
**，嚴(yán)禁商辦項目改造為公寓類住宅。
第二，不得采用住宅套型設(shè)計，不得出現(xiàn)公寓、臥室等住宅功能描述。
第三，不得預(yù)留住宅功能的排水、排污、排煙等管道，不得設(shè)置廚房和燃?xì)庠O(shè)施。
第四，不得增設(shè)結(jié)構(gòu)梁、結(jié)構(gòu)樓板和插層，也就是不讓搞 log的公寓。第五，商辦類項目最小分割單元不得低于300平米唉。這點來看跟北京之前的政策有點耳熟，有點相像。
以上這些內(nèi)容總結(jié)下來，就是從燃?xì)�、擠、排水、結(jié)構(gòu)、戶型、面積等各個環(huán)節(jié)，這次徹底摧毀了商辦類公寓的，包括租用這么一個功能，小面積的供應(yīng)類產(chǎn)品，包括烙的產(chǎn)品，徹底失去了生存空間。這種房子只能辦公，他不能住人了。
截止到目前為止，一半以上的重點城市已經(jīng)出臺了限制商改住的公寓禁令，市面上99.99%的公寓土地性質(zhì)大多都是商業(yè)用地，商辦用地、商業(yè)金融用地，中國的土地性質(zhì)類別之中，壓根就沒有一個項目的類別叫做公寓用地。從原則上來說，商辦類的物業(yè)是**不允許擁有居住功能的，是不允許住人的。
絕大多數(shù)所謂的酒店式公寓的出現(xiàn)本身就是一種違規(guī)，很多人都經(jīng)過這次洗腦，說公寓和住宅的**差異就是產(chǎn)權(quán)年限，甚至?xí)茸≌娣m合搞投資，也更適合單身貴族提高生活品質(zhì)。這段話的目的是為了更快的速度篩選出不懂行的小白，并將其投入到公寓的泥坑里邊，公寓的問題不是住宅70年，公寓40年的產(chǎn)權(quán)年限的問題，也不是住宅按揭能貸30年，公寓只能貸10年的貸款年限問題，還不是住宅民用水電公寓、商用水電的更貴的生活成本問題，更不是不能落戶沒有學(xué)位的城市配套問題。
這個公寓**的問題有三個
**流動性的問題，您可以點開中介APP，去看看您周邊的二手公寓成交量，哪怕是核心區(qū)域，二手公寓的成交量也低到可以忽略不計。一個小區(qū)一年到頭可能只交易不到兩套二手的公寓，流動性的背后是稅費(fèi)的問題，我們都知道公寓的交易稅費(fèi)高，具體有多高？增值稅全額的5.6%，個人所得稅差額的20%，土地增值稅差額的30~60%，過戶手續(xù)費(fèi)5塊錢一平米，3%的契稅，5%的印花稅以上這些加在一塊的話，一次交易啪一下能吃到你50%以上的收益，一套50萬買的公寓漲到70萬，交易稅費(fèi)11萬，實際您的收益只有9萬，這種稅費(fèi)成本直接摧毀了公里一半以上的流動性。
第二就是話說回來公寓過剩的問題，為了化解過剩的商辦庫存，人為且違規(guī)的制造出一種小面積低總價的野生投資品，超標(biāo)的寫字樓庫存，70%以上都被改造成公寓流向市場，但是這種改造毫無意義。
在寫字樓向公寓改造的過程之中，過剩的寫字樓庫存變成了過剩的公寓庫存，過剩的庫存從房企手里轉(zhuǎn)移到了您的手里，庫存并沒有消失，只是換了種方式坑您，流動性很差，庫存量很大會造成什么樣的結(jié)果呢？
建議您不妨進(jìn)入二手房市場，去關(guān)注一下最近三年您所在的城市，您所關(guān)注的板塊公寓價格，隨便拉到公寓看看，分分鐘告訴您什么叫不動產(chǎn)，真正的不動產(chǎn)就是管您掀起多大的行情，我自盎然不動，不流通，供應(yīng)大和不漲價，這不是功率**的問題�，F(xiàn)如今公允**的問題就是政策的不確定。
前面我們說過公寓本身就是化解商辦庫存且風(fēng)險的這么一個違規(guī)的產(chǎn)品，但是現(xiàn)在這種違規(guī)保不住了，公寓令和禁止商改住，已經(jīng)從三年前的北京蔓延到海南、成都、南京、廈門這種二線城市了，彌漫和下沉過程之中，政策遵循著一種原則，摧毀所有的居住功能，是商辦的就不能賣給個人，就要賣給或租給公司。買公寓的人本身想的就是把公寓出租給剛需，當(dāng)中間商吃差價，吃吃剛需過度的差價，現(xiàn)在一直文件下來了，自己變成了差價，這就是公寓真正的可怕之處。
