很多人在買房的時(shí)候不知道房子下面的土地性質(zhì)。
土地基本上可以分為三大類。
**，民用住宅用地，權(quán)屬年限**是70年。
第二工業(yè)建筑用地和綜合類用地**是50年。
第三商業(yè)建筑用地**是40年，它們的區(qū)別可以從土地性質(zhì)、使用權(quán)限、貸款政策和其他4個(gè)方面來(lái)分析。
我們?cè)谫I房的時(shí)候一定要考慮是什么性質(zhì)用地，因?yàn)橥恋匦再|(zhì)不同，使用權(quán)限年限也是完全不一樣的，價(jià)值也是千差萬(wàn)別。買房的時(shí)候置業(yè)顧問(wèn)可能會(huì)跟你說(shuō)房子是70年產(chǎn)權(quán)或者是40年產(chǎn)權(quán)，這個(gè)時(shí)候你就要明白了，70年或者40年產(chǎn)權(quán)是指的是土地的使用權(quán)，而房屋的所有權(quán)是永遠(yuǎn)屬于你的，也就是說(shuō)當(dāng)這個(gè)年限一到你是要續(xù)交一部分費(fèi)用給當(dāng)?shù)卣摹?/div>
很多人都以為土地的使用年限是拿到房子之后開(kāi)始計(jì)算的，正確答案是從開(kāi)發(fā)商取得土地的使用權(quán)就開(kāi)始計(jì)算了。
去年成都曝光李嘉誠(chéng)有一塊地捂了16年，就不要說(shuō)賣房賺錢了，地價(jià)都翻了好幾倍。如果你買到這個(gè)盤(pán)的房子，土地使用年限就要減去16年了，土地性質(zhì)不僅決定了使用年限，同時(shí)土地性質(zhì)也決定了貸款的權(quán)限，在貸款政策方面可以從貸款方式、貸款年限、首付比例和契稅分析，商業(yè)性質(zhì)的住宅只能進(jìn)行商貸，而且貸款年限**只有10年，比如說(shuō)公寓、寫(xiě)字樓，而住宅性質(zhì)的住宅除了可以選擇商貸，還可以選擇公積金貸款期限**可以達(dá)到30年。
其次就是首付比例，商業(yè)性質(zhì)的住宅**只能做到5成，而住宅可以做到3成，當(dāng)然現(xiàn)在因?yàn)橛辛讼拶?gòu)限貸政策，部分城市上對(duì)外籍戶口首付比例要求是4成了，最后就是契稅，首套住宅的契稅根據(jù)面積大小而定，一般是1%~3%，而商業(yè)性質(zhì)的住宅契稅均為3%，這就是為什么不建議大家買公寓的原因，因?yàn)樗亩愘M(fèi)都是高于住宅的，很多朋友可能會(huì)說(shuō)了稅費(fèi)高點(diǎn)無(wú)所謂了，商住房不占用購(gòu)房資格，這就是公寓迷惑人最重要的一點(diǎn)，不需要購(gòu)房資格。
雖然說(shuō)公寓不占用你的購(gòu)房資格，但是它確實(shí)會(huì)讓你虧錢的。
如果你覺(jué)得稅費(fèi)高一點(diǎn)能夠接受，我們?cè)僬f(shuō)幾點(diǎn)不利因素，看你還能不能接受。
**，生活成本不同，商住房不同，燃?xì)庖驗(yàn)閷儆谏虡I(yè)性的用地，水電費(fèi)按照商用標(biāo)準(zhǔn)，一般情況下比住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)高于30%左右，相比之下住宅的生活成本就會(huì)低很多了。
第二落戶政策不同，絕大多數(shù)的商業(yè)住宅是不能落戶的，而普通的住宅就不存在這個(gè)問(wèn)題了。
第三，入學(xué)政策不同，在一般情況下，商業(yè)住宅是不能夠申請(qǐng)學(xué)位的，雖然部分的商業(yè)住宅配置了學(xué)區(qū)，但是那也是鳳毛麟角，如果你想購(gòu)買公寓，孩子又想上學(xué)，那就一定要注意了。
第四，居住品質(zhì)的不同，商業(yè)住宅的容積率很高，兩梯12戶3梯18戶比比皆是，上下班等電梯，會(huì)讓你等到抓狂，這樣高密度的居住環(huán)境跟純住宅一比真的不差的不是一星半點(diǎn)，有些朋友聽(tīng)到這可能會(huì)說(shuō)了，40年產(chǎn)權(quán)的公寓我就不買了，但是市場(chǎng)上還有70年產(chǎn)權(quán)的公寓，這個(gè)需要考慮土地性質(zhì)嗎？確實(shí)有不少朋友也在問(wèn)70年產(chǎn)權(quán)的公寓能不能買那？
我們今天就一起說(shuō)清楚了，公寓之所以有70年產(chǎn)權(quán)，是因?yàn)樗耐恋匦再|(zhì)是居住用地，是因?yàn)樗娜莘e率比較高，樓間就比較小，冬至的那一天日照時(shí)間不超過(guò)兩個(gè)小時(shí)，或者說(shuō)是那種獨(dú)棟建筑，所以才定義為公寓。但這種房子是民用水電氣正常落戶，正常讀書(shū)和住宅的屬性是完全一樣的。這種房子到底能不能買，我的答案是在資金不夠充裕，房?jī)r(jià)又比較便宜的情況下是可以考慮的。
不管是40年50年還是70年都有到期的時(shí)候，土地使用年限到期之后，只要你的房子還能住，都在續(xù)簽，土地怎么續(xù)簽，續(xù)簽的金額怎么計(jì)算呢？根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行的相關(guān)規(guī)定，土地到期之后，按照當(dāng)時(shí)的樓面毛地指導(dǎo)價(jià)格以一定的比例繳費(fèi)，相信這個(gè)費(fèi)用大多數(shù)人是能夠接受的。
