中介說(shuō)有工程抵押房，還有動(dòng)遷房，這些房子比售樓部的價(jià)格要便宜很多，至少都有幾十萬(wàn)，價(jià)格便宜這么多，能不能買(mǎi)？我們先說(shuō)工抵房就是工程抵押房，也就是開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢(qián)支付工程款了，然后呢用房子來(lái)抵押給包工程的老板來(lái)用于抵債。
說(shuō)到工抵房可能很多人都聽(tīng)說(shuō)過(guò)，用房產(chǎn)中介來(lái)經(jīng)常宣傳這樣的房子，工抵房普遍比市場(chǎng)價(jià)便宜不少，但是有很多購(gòu)房者因?yàn)楹ε律袭?dāng)受騙，所以能接受工抵房的購(gòu)房者還是比較少的。一般來(lái)說(shuō)對(duì)于初級(jí)的投資人，我是不建議你去買(mǎi)這樣的房子，雖然說(shuō)工抵房的交易風(fēng)險(xiǎn)不大，但是有買(mǎi)錯(cuò)的風(fēng)險(xiǎn)，明白了嗎？買(mǎi)錯(cuò)那相對(duì)于是動(dòng)遷房的交易風(fēng)險(xiǎn)就很大。
每個(gè)地方的動(dòng)遷房交易都不太一樣，因?yàn)閯?dòng)遷房屬于政策性的房源，在交易過(guò)程當(dāng)中有很多的限制，可能過(guò)會(huì)留下很多不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)，工抵房是開(kāi)發(fā)商用房產(chǎn)去抵押工程款的一種房子，購(gòu)房人是跟開(kāi)發(fā)商交易的，整個(gè)款項(xiàng)也是開(kāi)發(fā)商代收之后交給工程老板的，基本上是沒(méi)有什么大的風(fēng)險(xiǎn)的，在市場(chǎng)上工抵房**的有人買(mǎi)過(guò)5折的，平時(shí)8折9折是比較常見(jiàn)的，也就是說(shuō)會(huì)便宜一些，但是可能還不允許逃損，要想便宜很多的話(huà)，就必須要在市場(chǎng)非常差的時(shí)候，這個(gè)價(jià)格會(huì)有一些優(yōu)勢(shì)。
第二，工抵房一般都是現(xiàn)房，你可以看到整個(gè)房子到底是什么樣子的一個(gè)狀況，你買(mǎi)來(lái)之后簡(jiǎn)單的裝修一下就可以自住或者出租了，但工抵房的缺點(diǎn)也非常的明顯。由于建筑商急于收款，所以一般是要求你付全款的，可能有些朋友會(huì)說(shuō)了，還有工抵房可以貸款的，但問(wèn)題是開(kāi)發(fā)商開(kāi)的發(fā)票價(jià)格比較低，你貸款的額度是不足的，貸款的成數(shù)也是不足的。
第二個(gè)缺點(diǎn)就是開(kāi)發(fā)商不會(huì)把好房子抵給建筑商，大多數(shù)位置和戶(hù)型都會(huì)一般，面積要么偏小，要么偏大，要么樓層不好，要么就是采光通風(fēng)不好，或者是位置特別偏，有打算買(mǎi)固定房的朋友一定要多留意看是不是我說(shuō)的這樣的。
對(duì)于工抵房我的結(jié)論是雖然便宜了一些，但未來(lái)流動(dòng)性會(huì)受到限制，尤其有些城市二手房市場(chǎng)又不太好，所以工抵房還是建議對(duì)市場(chǎng)了解的比較清楚的朋友，再去買(mǎi)人云亦云的人，那就不要撿便宜了。什么叫人云亦云？就是聽(tīng)人家說(shuō)樓市不好了，馬上就說(shuō)樓市不好了，聽(tīng)人家說(shuō)現(xiàn)在買(mǎi)房可以賺錢(qián)，馬上就要買(mǎi)房賺錢(qián)了，完全沒(méi)有自己的底層邏輯和判斷思維的人。這種人即便你買(mǎi)房賺的錢(qián)也多半是運(yùn)氣大于實(shí)力，記住超出你認(rèn)知范圍以外賺的錢(qián)都有巨大的風(fēng)險(xiǎn)。
我們呢再來(lái)說(shuō)一下動(dòng)遷房能不能買(mǎi)，像動(dòng)遷房、安置房、回遷房基本上都差不多，這些產(chǎn)權(quán)的房子也有很多的糾紛，所以我要對(duì)大家說(shuō)的是我們不要去碰什么動(dòng)遷房，不用想占這個(gè)便宜，為什么？因?yàn)檫@種房產(chǎn)充滿(mǎn)著風(fēng)險(xiǎn)，就算一個(gè)房東也就是動(dòng)遷戶(hù)簽好了協(xié)議，由于拿到產(chǎn)證之后要很長(zhǎng)一段時(shí)間才可以過(guò)戶(hù)，所以這段時(shí)間房?jī)r(jià)如果是上漲了，就存在賣(mài)方拒不履行的風(fēng)險(xiǎn)。
還有比如說(shuō)動(dòng)遷戶(hù)，如果說(shuō)他有些經(jīng)濟(jì)糾紛或者是債務(wù)問(wèn)題，基本上就會(huì)連累到你，因?yàn)樗膫鶛?quán)人可能也盯著他這套房子，明白了吧？甚至還會(huì)出現(xiàn)一房多賣(mài)，我了解到很多拆遷戶(hù)動(dòng)遷戶(hù)一聽(tīng)說(shuō)自己這個(gè)地方要被占了，要賠房子了，瞬間就失去了奮斗的勇氣，每天要么就是喝茶打牌，要么就是喝酒唱歌，或者想做一些一夜暴富的項(xiàng)目，什么資金盤(pán)數(shù)字幣，因?yàn)橐幌伦訃?guó)家要賠這么多錢(qián)都飄起來(lái)了，一是認(rèn)為自己的命特別好，二是賺錢(qián)太買(mǎi)太辛苦，都不愿意去做了，更不愿意去嘗試了，最后導(dǎo)致拆遷的時(shí)候國(guó)家賠了幾百萬(wàn)，結(jié)果沒(méi)有幾年都揮霍完了，這些年這類(lèi)人群是特別多，所以你在了解動(dòng)遷房或者安置房的時(shí)候，你一定要確認(rèn)產(chǎn)權(quán)人以及產(chǎn)權(quán)背后一些經(jīng)濟(jì)糾紛，如果動(dòng)遷房到了動(dòng)遷之后，已經(jīng)可以上市交易了，這個(gè)是可以買(mǎi)的，因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候它才是可以真正交易的商品房，為什么我不建議大家去碰動(dòng)遷房呢？
比如說(shuō)在有些地方動(dòng)遷房的**個(gè)拆遷公司，如果沒(méi)有成功，又換了一家開(kāi)發(fā)商，過(guò)去所有簽訂的協(xié)議都是無(wú)效的，這就意味著拆遷戶(hù)是可以把這房子再賣(mài)一次的，最后你就面臨著就是打官司，且不說(shuō)你會(huì)不會(huì)贏是很費(fèi)心力的，我們每個(gè)人一定要做最簡(jiǎn)單最輕松的事，不要去碰那些給你帶來(lái)很多后續(xù)麻煩的事，明白了嗎？即便說(shuō)你沒(méi)有碰到交易風(fēng)險(xiǎn)，這種房子周期也是接受不了的，大概需要6~10年的時(shí)間。
為什么會(huì)這么長(zhǎng)因?yàn)檎麄�(gè)？動(dòng)遷的過(guò)程存在很多不可控的因素，而且這種房子你是要付全款的，當(dāng)然付全款一定不是個(gè)小數(shù)目，我們從事房產(chǎn)投資是因?yàn)榭梢允褂酶軛U，可以從銀行貸款，但是你都沒(méi)有享受到這些金融福利，房子的價(jià)值就變得很小了，因?yàn)榉慨a(chǎn)投資賺錢(qián)的邏輯是這樣的，漲幅靠選籌，賺錢(qián)靠杠桿，也就是說(shuō)你只選籌而沒(méi)用杠桿，這邊未來(lái)10年漲幅翻了一倍，算下來(lái)也不是很多，一年就是10%的漲幅。
如果說(shuō)我用了杠桿首付三成，哪怕這一年只漲了10%那，其實(shí)對(duì)我來(lái)說(shuō)收益就是30%，明白了吧？所以對(duì)于這些投資人來(lái)說(shuō)，不能貸款的房子就不是好房子，貸不出的房子也不是好房子，如果投資的話(huà)，包括什么軍產(chǎn)房、小產(chǎn)權(quán)房、共有產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)濟(jì)房都不能碰。
