如果你花了500萬買了一套二手房，過了幾年房子增值了，但你發(fā)現(xiàn)怎么都賣不掉，因?yàn)閼艨诒旧线�寫著錢房子的名字跟對方聯(lián)系，卻拒絕遷出戶口，你會怎么辦？千萬不要以為這是一個(gè)小概率事件�？諕鞈艨谀壳霸谌珖鱾�(gè)城市都有，我曾經(jīng)就買過一套二手房，因?yàn)楫?dāng)時(shí)什么都不懂，就因?yàn)槟玫椒慨a(chǎn)證就等于萬事大吉了。大概過了一年才發(fā)現(xiàn)戶口本上有前房主的名字，然后就打電話聯(lián)系，這才知道前房住夫妻兩個(gè)人為了躲避債主，現(xiàn)在在國外打工，短時(shí)間是不敢回來了，后面就帶著交易合同和房產(chǎn)證去了派出所，要求重新辦理戶口本，但是派出所說不能跟前房主死戶，只能在這套房子里面空掛戶，所以這就是不懂，不懂就一定會踩坑的，其實(shí)這種情況在一二線城市還是挺多的，比如前房主把房子賣了，戶口沒遷走，并不是他不想遷走，而且他只有這一套房子，房子賣了就沒地方遷戶口了。
最近一個(gè)上海的朋友跟我說，他就遇到這種情況，就是因?yàn)榍胺寇嚨膽艨跊]有遷出，導(dǎo)致他的房子賣不上價(jià)，心里特別郁悶，主要的原因就是房子有戶口占用情況。買家難免覺得房子不夠干凈，不夠徹底，要么面臨著無法出售或者是，只能低于市場價(jià)出售的情況。一般出現(xiàn)這種情況，大多數(shù)都是在2015年之前交易的房子，因?yàn)槟莻�(gè)時(shí)候市場行業(yè)規(guī)范不夠健全。
如果說遇到房子有空掛戶這種問題不要擔(dān)心，也不要煩惱，我們只需要拿起法律的武器就可以了。
我的建議是如果說前房主不配合遷移戶口，那就直接通過法院來起訴，我曾經(jīng)能幫助一個(gè)朋友，他是在2018年3月20號買的房子，房子是5月26號過的戶，按照約定房租應(yīng)該在8月1號之前遷出戶口，但是到了2019年的10月份都還沒有遷出，我就告訴他碰到這種人，你就不要跟他說那些沒用的，我們就按照合同辦事就可以了，請求法院判前房主未能及時(shí)遷出戶口的違約金，咱們就不多要了，每天按照萬分之1來計(jì)算，200萬的房子每天就是200塊錢，從2018年的8月1號開始計(jì)算，一直到他遷出日為止，時(shí)間拖得越長，他支付的違約金就越多，你看他最后簽還是不簽？
請相信當(dāng)他收到法院傳票的那一刻，就該找你說好話了。
可能有些朋友會問了，為什么不在打官司的時(shí)候直接要求對方將戶口遷出，那是因?yàn)槟壳拔覀儜艨诤头课莓a(chǎn)權(quán)是分開管理的，戶口歸公安機(jī)關(guān)管轄，產(chǎn)權(quán)糾紛是要要通過法院來處理的，我們國家目前的戶籍政策，法院是無權(quán)強(qiáng)制當(dāng)事人遷出戶口的，包括法拍防滑，也就是說法院只能依據(jù)雙方的合同對違約金的給付進(jìn)行裁判。
關(guān)于二手房戶口坑買房的時(shí)候怎么才能避免？首先**就是核查戶籍情況，在簽訂二手房合同買賣之前，讓賣家攜帶身份證還有房產(chǎn)證，你們雙方一起到房屋所在的派出所戶籍科來查詢該房是否有戶口，這樣既可以核實(shí)賣家是否真的將戶口遷移出去，又可以防止還有其他人的戶口仍未遷走的情況出現(xiàn)。
第二就是合同要明確戶口遷出的時(shí)間和違約的責(zé)任。防止賣家不簽戶口，在合同上一定要下功夫，這是必須的。要在合同當(dāng)中明確約定有關(guān)戶口遷移的相關(guān)事宜，并約定違約的責(zé)任來防止戶口老賴。**點(diǎn)就是買賣雙方可以約定比較高的一個(gè)違約金，約定賣家遷移戶口的一個(gè)時(shí)間。第二就是買賣雙方也可以約定留存大額的房款作為戶口的保障金，在賣家遷出戶口之后，再將這一部分款支付給賣家，不過這種方式賣家一般來說不是特別配合，這是二手房買賣合同當(dāng)中進(jìn)行談判的時(shí)候經(jīng)常需要博弈的事情。
第三點(diǎn)就是約定戶口無法遷出，買方可以解約，比如說如果發(fā)現(xiàn)這房主戶口不能及時(shí)遷出，或者說超過了一定時(shí)間，買方是享有單方解除權(quán)的，可以解約合同，但是賣方要將全部的購房款全部退還給買方，并且由賣方來支付高額的違約金等此類的條款，這個(gè)就是在避免出現(xiàn)戶口遷移的問題。當(dāng)然這種情形一般適用于購房之后，你發(fā)現(xiàn)了賣家沒有及時(shí)的遷出戶口，并且不打算遷出的，這個(gè)時(shí)候買家就可以及時(shí)的解除合同來止損。
但如果說你這個(gè)房子已經(jīng)買了好幾年了，而且房價(jià)大幅度的上漲，你買家在要求解除合同肯定就太不劃算了，所以就一定要注意這個(gè)約定一定是買家單獨(dú)解除權(quán)。
對于二手房的買家來說，原房主的戶口沒有遷出會有兩個(gè)弊端，一是可能會影響孩子入學(xué)的名額。第二點(diǎn)就是如果房子存在戶口遺留問題，會影響到再次出售的價(jià)值。最后我們來說一下，如果原房住戶口不遷走或者說無地可遷，怎么辦？遇到這種情況，目前大部分城市可以牽扯到戶籍所在的社區(qū)集體戶。
目前北京的做法是，如果說原房主拒絕將戶口遷出或者說無地可遷，那新房主也就是說買家可以在這個(gè)房屋當(dāng)中重新申請一個(gè)戶口本，也就是說一套房子有兩個(gè)戶口本，原房主的戶口在戶籍系統(tǒng)里面會顯示空掛，從而來解決新房主的落戶問題，所以打算在北京買房的朋友就一定要多留意了，畢竟你花了那么多錢買的房，總有陌生人空掛戶口，你愿意嗎？
