在這個(gè)春天，我們迎來(lái)了一波赤裸裸的政策救市狂潮。
最為重磅的，莫過(guò)于3月1日鄭州一口氣出臺(tái)的19 項(xiàng)樓市新政。
招招直指要害！
01
鄭州的救市信號(hào)，早在2月18日鄭州市長(zhǎng)的一份內(nèi)部講話就已傳出。
在這份講話中，我們可以看到三個(gè)救市信號(hào)。
一、要搶人——留住龐大的剛需人口
從2022年開(kāi)始，鄭州計(jì)劃出臺(tái)政策每年吸引大學(xué)生20萬(wàn)留鄭。
二、要降低買房成本——刺激流動(dòng)性
鄭州計(jì)劃降低二手房交易個(gè)人所得稅等措施，如取消差額稅，鼓勵(lì)市民賣小買大、賣舊買新，拉動(dòng)市民改善型住房消費(fèi)。
三、復(fù)活貨幣化安置——定向釋放強(qiáng)大的需求
在城中村改造貨幣化安置三年計(jì)劃。
如果說(shuō)這個(gè)三位一體的救市體系只是一道開(kāi)胃菜的話，3月1日的這份救市政策細(xì)節(jié)簡(jiǎn)直就是一場(chǎng)饕餮盛宴。
在此之前，鄭州樓市已陰跌5年。再加之2021年大水以及三波疫情，鄭州樓市哀鴻遍野，開(kāi)發(fā)商爛尾頻頻，法拍市場(chǎng)流拍頻頻，銷售不振。
而鄭州恰好又是一個(gè)房地產(chǎn)重度依賴城市。
過(guò)去幾年的土地超強(qiáng)供應(yīng)，造成今日的天量庫(kù)存壓頂。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，鄭州庫(kù)存去化周期飆升至30多個(gè)月。
也就是說(shuō)，得賣三年才能把現(xiàn)有新房賣光，而且即將竣工的新房正走在源源不斷的供應(yīng)路上，會(huì)加速推高去化周期，二手房交易陷入冰封，價(jià)格回撤高達(dá)30-40%，高峰買入的客戶首付基本跌光。
政府不得不救市。
02
相比于某些地方的擦邊球，鄭州的救市，赤裸裸。
從需求端、開(kāi)發(fā)端、金融端、交易端等層面進(jìn)行了全面救市政策的制定，層層遞進(jìn)。
可以說(shuō)，除了限售，鄭州全都涉及了。
認(rèn)房不認(rèn)貸
這條大殺器的殺傷力可參考上海。2015年時(shí)，上海認(rèn)房不認(rèn)貸，引發(fā)暴漲，2016年火速關(guān)閥。
這是19條新政里**的殺器�？芍苯俞尫懦龊芏嗍滋踪Y格，鼓勵(lì)改善客群上車。
目前，大部分地區(qū)都還是“認(rèn)房又認(rèn)貸”，只要貸過(guò)款，無(wú)論是商貸還是公積金貸款，無(wú)論是已結(jié)清貸款還是已賣出房子且名下無(wú)房，再購(gòu)房都必須“首付六成”起。這個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)扼殺了很多想換房子的改善需求。
在這份文件中，也沒(méi)有對(duì)改善住房做任何界定，比如說(shuō)面積必須在140平以上之類。所以，這等于是在控制居民杠桿的情況下，全面促進(jìn)住房消費(fèi)之下，所放松的限貸政策。
貨幣化安置
此條可以理解為，對(duì)2015年大行情的懷念。
2015年的行情，正是在棚改貨幣化之下，啟動(dòng)大量的基礎(chǔ)貨幣直接向樓市定向放水，最終水漫之后再無(wú)洼地，直接將中國(guó)樓市推向**光的時(shí)刻。
貨幣化安置對(duì)于去庫(kù)存巨大作用，毋庸置疑。但高光之后的劇痛至今還在房企中肆意蔓延。如若不是被逼急了，鄭州市政府是萬(wàn)萬(wàn)不會(huì)重啟貨幣化安置。
放松限購(gòu)
在之前的限購(gòu)政策中，家庭有兩套購(gòu)房資格；單身一套。這一次，則是直接將購(gòu)房資格放開(kāi)，允許家庭可以購(gòu)買三套。另外，增加“老年投靠房票”中，對(duì)于老年人的定義十分寬泛，不止你家父母，只要是你家“老人”就行。
拯救開(kāi)發(fā)商
土地競(jìng)買保證金比例下調(diào)至20%，土地出讓金可分期一年繳納，免得開(kāi)發(fā)商一個(gè)個(gè)都餓得快破產(chǎn)了。
克制賣地
減少土拍供應(yīng)量，盡快縮短庫(kù)存周期。接下來(lái)賣地估計(jì)會(huì)克制一些，畢竟全市已經(jīng)天量庫(kù)存壓頂伴隨著爛尾樓遍地了。
取消手房交易20%的差額個(gè)稅（此條雖未被寫入紅頭文件，但已形成“潛規(guī)則”）
此次稅負(fù)規(guī)則雖然沒(méi)有明確調(diào)整，但出臺(tái)了“針對(duì)無(wú)法提供房屋原始購(gòu)買憑證和購(gòu)買發(fā)票的，可按照1%的核定價(jià)格征收”的新政。對(duì)于鄭州市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這是最積極、也是最重磅的救市信號(hào)之一。
將有利于促進(jìn)大批的置換需求，從而帶動(dòng)市場(chǎng)活力。
鄭州樓市的二手房交易20%的差額個(gè)稅（上海為5%），放之全國(guó)，極為罕見(jiàn)。這個(gè)超額稅負(fù)嚴(yán)重影響了樓市的交易活躍度。
03
在穩(wěn)增長(zhǎng)之下，鄭州的救市，給其他地方的救市開(kāi)了一個(gè)口子。
這是否會(huì)引發(fā)新一輪的暴漲？
首先，我們不能否認(rèn)房地產(chǎn)恢復(fù)正常增長(zhǎng)已經(jīng)成為穩(wěn)增長(zhǎng)的關(guān)鍵因素。
由于房地產(chǎn)行業(yè)的疲軟，2021年三四季度經(jīng)濟(jì)下行。而這種疲軟，至今仍未恢復(fù)。
眼下也正是中國(guó)樓市政策的一個(gè)窗口期。當(dāng)救市的空窗開(kāi)啟，高層可能會(huì)比以往有更寬的容忍度。
仔細(xì)研讀鄭州的救市政策，我們可以發(fā)現(xiàn)，鄭州并沒(méi)有房開(kāi)限價(jià)，反而更嚴(yán)格了。也就是，鄭州的救市是為去庫(kù)存準(zhǔn)備的，而不是為了房?jī)r(jià)暴漲服務(wù)的。
那么只要價(jià)格不變，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不變，鄭州救市就是被允許的。
此處可以對(duì)比杭州。杭州樓市雖熱，但一直嚴(yán)格執(zhí)行限價(jià)。盡管產(chǎn)生了嚴(yán)重的倒掛，但并沒(méi)有受到上面的巡視制約。
鄭州之后，天津、石家莊、武漢、太原、成都、西安、沈陽(yáng)等等城市都有絕大的可能跟隨出臺(tái)重磅實(shí)質(zhì)性的救市政策。
或許，在小陽(yáng)春來(lái)臨之前，我們將迎來(lái)一波政策救市潮……
