01
曉紅老師，我是純粹自住需求，家里小孩也需要個好學(xué)區(qū)，杭州國際金融中心、海潮望月城、江明月朗園都是6.98萬/㎡的限價，聽說后兩個月要開盤，請問您覺得這幾個樓盤中搖中哪個樓盤的概率比較大，您有什么搖號建議嗎？
點評：
提要：IFC K11 始板橋未來社區(qū)
雖然都是6.98萬/㎡的限價，不過國際金融中心位于江河匯板塊，海潮望月城和江明月朗園位于望江新城板塊，這幾個樓盤在區(qū)位上還是有所區(qū)別的。
濱江始板橋未來社區(qū)海潮望月城，預(yù)計4月首開132套房源，戶型面積段272—480㎡，總價1800萬起；新世界望江項目江明月朗園，預(yù)計5月首開700余套房源，戶型面積段116—224㎡，其中，144㎡以下戶型房源占比約50%；新鴻基江河匯項目杭州國際金融中心，預(yù)計5月首開232套房源，戶型面積段157—192㎡。
從開盤節(jié)點來看，海潮望月城大概率是最先入市的樓盤。有濱江品牌+未來社區(qū)的加持，這個項目的品質(zhì)以及未來入住后的生活便捷性不用多說，但是，海潮望月城起步戶型面積大，和其他兩個項目的較小戶型房源相比，總價會高出不少，更適合高端改善家庭。
不少改善家庭都比較關(guān)注學(xué)區(qū)的問題，從周邊歷史學(xué)區(qū)劃分來看，這三個項目的學(xué)區(qū)都比較普通。不過，江明月朗園北側(cè)就是在建的是崇文未來學(xué)校，今年就將建成投用，也就是說，項目交付后有很大概率會變成崇文實驗的學(xué)區(qū)房。海潮望月城同樣有劃入崇文實驗學(xué)區(qū)的可能。所以，對于看重學(xué)區(qū)的購房者來講，江明月朗園可以優(yōu)先選擇。
最后我們講一下?lián)u中概率。杭州國際金融中心一定是頂格社保+限售的，非頂格社保家庭沒有去搖的意義。海潮望月城雖然總價高，但是房源套數(shù)少，即使不是拼頂格社保，也是拼高年限社保。江明月朗園首開套數(shù)較多，再加上開盤期間應(yīng)該會有其他紅盤分流，不出意外的話，應(yīng)該是這三個項目中“**搖”的了。
丨海潮望月城效果圖
02
老師你好，我手里有一套臨平新城的大戶型二手房，這套房子房齡較老，能賣個400萬不到，準備賣出去置換，目標是主城區(qū)的剛需戶型新房，現(xiàn)在比較中意中海運河新城項目，您覺得我有沒有必要置換，中海這個項目又值不值得搖？
點評:
提要：400萬 置換 主城區(qū)
臨平二手房和新房之間的倒掛本來就不大，再加上你這套二手房戶型大、房齡老，未來升值空間也確實不大了，你想要賣掉置換的想法我覺得沒有問題。
中海河映云集位于運河新城南部，精裝限價3.8萬/㎡，規(guī)劃18幢可售房源，總建筑面積約33萬方。目前，該項目還沒有確切的信息流出，據(jù)銷售介紹，河映云集可售房源約1700+套，戶型面積段100—150㎡，預(yù)計將于今年二季度首開。
目前，運河新城的大型配套都集中在運河新城南部，包括運河灣綜合體、京杭大運河博物館等等，不管是生活氛圍還是升值潛力，運河新城南部都相當不錯。已經(jīng)清盤的河語光年中簽率一直維持在10%上下，中海河映云集未來入市的搖號難度應(yīng)該也會比較高，這一點你要做好心理準備。另外，運河新城南部限價標準已經(jīng)提升至4萬/㎡，河映云集是最后一個均價3.8萬/㎡的項目了，且搖且珍惜吧。
看你的目標是主城區(qū)剛需戶型新房，雖然運河新城很不錯，但個人認為你也不一定非要盯著這一個板塊去搖，畢竟運河新城南部的新房供應(yīng)量不大，搖號難度也比較高。400萬以下的總價，拱墅區(qū)鐵路北板塊、桃源板塊、華豐板塊；西湖區(qū)三墩板塊；上城區(qū)丁橋、豐收湖板塊，都在你的選擇范圍內(nèi)，可以多去看看。
丨河映云集效果圖
03
曉紅你好，我在下沙工作，看到龍湖天瑄城領(lǐng)證了，你覺得這個項目好搖嗎，我已經(jīng)搖號兩年了一直沒有搖中新房，想著趕緊上車，如果這個項目要拼高年限社保的話我就去搖鼎湖未來社區(qū)了。
點評：
提要：自住 天瑄城or未來云城
豐收湖板塊的龍湖天瑄城精裝均價3.34萬/㎡，本次首開301套房源，戶型98㎡、128㎡。該項目位于豐收湖板塊核心，并且龍湖天街的加持，雖然目前和周邊二手房倒掛不明顯，但是有不錯的升值潛力。
交通配套方面，天瑄城周邊有地鐵四期規(guī)劃站點，未來地鐵出行較為便捷；商業(yè)配套方面，體量約10萬方的豐收湖天街完全可以滿足周邊居民的休閑購物需求，九堡、喬司目前缺乏大型商業(yè)綜合體，天街的入駐對于豐收湖板塊來講確實是一大利好；公共配套方面，項目距離豐收湖公園直線距離僅約400米。對于剛需自住購房者來講，天瑄城的性價比還是很高的。
至于好不好搖，由于場上有不少樓盤分流，個人覺得拼社�？赡苄圆淮螅词蛊瓷绫�，也不會拼到高年限社保，所以你可以放心大膽的去搖。鼎湖未來社區(qū)首開綜合中簽率雖然只有27.44%，但選房階段有不少家庭棄選，總體來看確實會更好搖中。不過，這個項目體量比較大，后續(xù)還有不少房源供應(yīng)，機會還有很多，沒必要為了上車放棄你更滿意的樓盤。
丨天瑄城效果圖
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