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曉紅老師，今年首次土地集中出讓瓶窯限價(jià)上漲至2.95萬(wàn)/㎡，為什么瓶窯限價(jià)漲了這么多，逼近3萬(wàn)/㎡的價(jià)格市場(chǎng)會(huì)認(rèn)可嗎？
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提要：瓶窯 限價(jià) 2.95萬(wàn)
2022年的首次土地集中出讓，杭州有24個(gè)板塊的商品住宅限價(jià)進(jìn)行了調(diào)整。其中，瓶窯板塊新房限價(jià)從2.4萬(wàn)/㎡上調(diào)至2.95萬(wàn)/㎡，是漲幅**的板塊。
為什么瓶窯的限價(jià)能漲這么多？這和杭州去年年底提出的“舉全市之力推動(dòng)城西科創(chuàng)大走廊更好更快發(fā)展”的城市發(fā)展方向有很大關(guān)系。從地理位置上看，瓶窯位于云城的北側(cè)，而瓶窯板塊南側(cè)中法航空大學(xué)一帶，也已經(jīng)被納入城西科創(chuàng)大走廊核心區(qū)范圍內(nèi)。背靠云城和大走廊，瓶窯限價(jià)的調(diào)整是在意料之內(nèi)的。
這宗限價(jià)2.95萬(wàn)/㎡的瓶窯集鎮(zhèn)A5地塊，位于新力啟云府南側(cè)，兩個(gè)地塊之間隔著在建的西溪小學(xué)。從2.4萬(wàn)/㎡、容積率1.5的新力啟云府，到2.95萬(wàn)/㎡、容積率1.2的新地塊，我們能看到5500元/㎡的漲幅是針對(duì)目前瓶窯的低密產(chǎn)品的。
而高層產(chǎn)品的限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，要等后兩次土地集中出讓才能解鎖。根據(jù)余杭區(qū)2022年的供地計(jì)劃，瓶窯后續(xù)還有3宗容積率2.5的涉宅地塊待出讓。去年清盤(pán)的純高層項(xiàng)目溪上儷庭的銷售均價(jià)是2萬(wàn)/㎡，以此為參照，未來(lái)瓶窯板塊的高層產(chǎn)品限價(jià)大概率會(huì)在2.5萬(wàn)/㎡上下。
最后講一下市場(chǎng)是否會(huì)認(rèn)可這個(gè)問(wèn)題。限價(jià)沒(méi)有上調(diào)之前，高層產(chǎn)品溪上儷庭的中簽率基本維持在個(gè)位數(shù)，稱得上是紅盤(pán)了；洋房產(chǎn)品新力啟云府在開(kāi)發(fā)商沒(méi)有“暴雷”之前，中簽率也維持在10%左右。即使限價(jià)上調(diào)了不少，但瓶窯板塊還是2字打頭的價(jià)格，對(duì)于剛需家庭來(lái)講，仍然有著不錯(cuò)的性價(jià)比。而逼近3萬(wàn)/㎡的低密產(chǎn)品，自住可以，投資沒(méi)必要。
02
老師你好，臨平山北的茶語(yǔ)華邸怎么樣，自住值得去搖號(hào)嗎？之前都沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)這個(gè)樓盤(pán)。
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提要：臨平山北 自住 茶語(yǔ)華邸
華城茶語(yǔ)華邸位于臨平山北核心區(qū)，余杭高級(jí)中學(xué)東側(cè)，周邊新建商品房不少，未來(lái)交付后居住氛圍會(huì)很不錯(cuò)。這個(gè)項(xiàng)目算是杭州樓市的老鴿子了，2007年拿地，2018年發(fā)布規(guī)劃公示，2022年才正式開(kāi)售。由于距離拿地已經(jīng)過(guò)去了15年，茶語(yǔ)華邸的產(chǎn)權(quán)年限也少了15年，和當(dāng)初西溪公館比較類似。
有不少人關(guān)注這個(gè)項(xiàng)目，是因?yàn)殡m然臨平山北限價(jià)2.26萬(wàn)/㎡，但一般來(lái)講這種樓市老鴿子入市，均價(jià)大概率會(huì)低于限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，如果用低價(jià)交換產(chǎn)權(quán)年限，還是會(huì)有不少剛需家庭買(mǎi)賬的�？上У氖�，茶語(yǔ)華邸以高層均價(jià)2.26萬(wàn)/㎡，小高層均價(jià)2.42萬(wàn)/的板塊限價(jià)首開(kāi)了，沒(méi)什么競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格會(huì)勸退不少購(gòu)房者。
該項(xiàng)目首開(kāi)480套房源，戶型面積97-194㎡，剛需戶型占比少。由于拿地早，這個(gè)項(xiàng)目的戶型結(jié)構(gòu)很一般，97㎡戶型做了三室兩廳一衛(wèi)，120㎡左右的戶型均只做了三室兩廳兩衛(wèi)，性價(jià)比不高。
目前，臨平山北還有兩個(gè)項(xiàng)目待售，一個(gè)是位于茶語(yǔ)華邸東側(cè)上海新黃浦和濱江集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)的風(fēng)荷疊翠府，限價(jià)2.26萬(wàn)/㎡；另一個(gè)是地鐵集團(tuán)昌達(dá)路車(chē)輛段上蓋項(xiàng)目，限價(jià)約2.07萬(wàn)/㎡，比山北核心區(qū)限價(jià)低2000元/㎡。這兩個(gè)項(xiàng)目從各方面來(lái)看性價(jià)比都高于茶語(yǔ)華邸，如果不是著急上車(chē)的話，建議等等這兩個(gè)項(xiàng)目。
丨茶語(yǔ)華邸效果圖
03
曉紅老師，我現(xiàn)在有50萬(wàn)，在杭州可以買(mǎi)房嗎？
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提要：杭州 50萬(wàn) 購(gòu)房
如果是首套的話，50萬(wàn)首付大概能承受總價(jià)170萬(wàn)不到的新房，以98㎡計(jì)算的話，均價(jià)大概是1.75萬(wàn)/㎡。目前，杭州新房限價(jià)低于2萬(wàn)/㎡的板塊，只有臨安、富陽(yáng)、蕭山的下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊以及大江東的新灣、臨江板塊，距離主城區(qū)都比較遠(yuǎn)。
以蕭山為例，東側(cè)衙前、瓜瀝、黨灣，南側(cè)戴村、浦陽(yáng)、臨浦都在你的預(yù)算范圍內(nèi)。如果是自住需求，盡量選擇離你上班地點(diǎn)近的板塊；而如果是投資需求，這些鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊的投資回報(bào)會(huì)很低，甚至也有倒虧的可能性，實(shí)在是沒(méi)什么必要，不如找個(gè)近地鐵、綜合體的公寓去投資，公寓的租金回報(bào)還是不錯(cuò)的，適合長(zhǎng)期持有。
除了新房，你這個(gè)預(yù)算還可以去淘一淘主城區(qū)的老破小，雖然升值潛力不大，但是作為自住，周邊的基礎(chǔ)配套相對(duì)完善，出行也便捷的多，重新裝修一下居住舒適度還是可以的。投資的話，和公寓類似，近地鐵的老破小出租率還不錯(cuò)。老破小比公寓好的一點(diǎn)在于，帶學(xué)區(qū)，且未來(lái)轉(zhuǎn)手沒(méi)有高額的稅費(fèi)，怎么選就看你個(gè)人的需求了。
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