01
隔壁的南京、蘇州和寧波，居然也急了？
4月12日，南京放松了六合區(qū)和潥水區(qū)的限購。
在這兩區(qū)，非戶籍人口購房不再需要提交社保資料，就可以購買一套商品房。
4月11日，蘇州宣布調(diào)整限購和限售。
限購方面，非本地戶籍家庭在蘇州市區(qū)、昆山、太倉范圍內(nèi)購買首套房時，社保年限要求從原來的3年內(nèi)連續(xù)繳納2年，調(diào)整至累計2年。
限售方面，二手房從原來的限售5年改為限售3年，新房限售3年不變。
4月12日，坊間傳出寧波大幅放松限購。雖然現(xiàn)在官方尚未證實，但空穴來風，未必無因。
要知道，南京、蘇州、寧波都是經(jīng)濟實力強勁的城市，樓市也一直很堅挺。新一線、強二線城市放松調(diào)控，信號意義非同一般。
上周，我們也分析了杭州目前的市場整體行情。（點擊回顧：7天7城放松調(diào)控，購房者：杭州，你趕緊跟）
在評論區(qū)，呼聲**的政策居然是“5改2”。不少購房者都期待，把二手房滿5年免征增值稅，改回滿2年免征增值稅。
那么，這一政策有可能落地嗎？
02
首先來討論一個問題，如果杭州啟動“5改2”，會影響多少二手房？
我在多個中介平臺上進行了篩選，能夠大概估計出一個數(shù)字。
貝殼找房上，目前杭州掛牌二手房一共80674套。
其中，滿5年二手房34623套，占比大約43%，滿2年不滿5年二手房22348套，占比28%。
而在剩下的29%房源當中，有一部分是去年1.27新政以后上架的。這其中有不少房源，雖然已滿2年不滿5年，但由于政策發(fā)生了變化，所以沒有被標注已滿2年。
換言之，實際上滿2年不滿5年的房源，占比是要超過28%的。
在我愛我家，目前掛牌總量85965套，其中滿5年二手房41417套，占比48%。
綜合看下來，我們可以得到一個大概的數(shù)字，杭州已滿5年二手房占比約45%，滿2年不滿5年二手房占比估計在35%，剩下20%左右不滿兩年。
一旦杭州重啟“增值稅2年免征”，市面上會多出35%左右的二手房能夠享受免征，影響范圍很大。
按照透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)，杭州住宅掛牌量一共13萬套，35%就是4.5萬套左右。
03
那么，哪些人最期待“5改2”？
群體占比**的，一定是前幾年在新房市場里搖號打新的投資客。因為增值稅5年免征，對這一類房子的殺傷力**。
杭州次新房往往總價比較高。按照未滿5年繳納5.3%的增值稅，一套總價500萬的次新房，需要多繳納的增值稅就要高達26.5萬元。
而且增值稅需要一次性付清，對買家來說資金壓力比較大。
二手房買家都會綜合考慮稅費問題，如果是地段、房齡、品質(zhì)等條件都比較相近的房源，滿5和不滿5房源之間的掛牌價格往往是有差距的。
也就是說，增值稅看似都是買家付清，但賣家在掛牌價往往也是會有損益的。
除非你的房子所在的板塊，幾乎全都是不滿五的次新房，買家沒有對比選擇的余地。
更何況，現(xiàn)在杭州二手房整體行情不冷不熱，投資客都期待“5改2”能夠刺激一波行情，好讓自己手里的房子趕緊出貨。
第二類想要增值稅免征年限放寬的，是只想接盤次新房的買家。
這類人的想法也不難理解。有些人就是想要住新一點的房子，偏偏在新房市場搖不中號，因為各種原因只想接盤次新房。
這類買家，不管是自住還是投資，反正自己都要接次新房，自然希望稅費能免則免，自己能少出一筆錢。
相對來說，增值稅免征年限調(diào)整，對于原本自住賣房改善的群體影響應(yīng)該是相對比較小的。
此前有過統(tǒng)計數(shù)據(jù)，杭州人平均換房時長是5.2年。這個數(shù)字里面，還夾雜著大量的投資需求，實際自住改善換房的平均時長應(yīng)該是要超過5.2年的。
我相信，大部分自住購房者，想要住到5年免征應(yīng)該不難。畢竟特別頻繁的換房，搬家裝修都太麻煩，也會產(chǎn)生不必要的成本。
所以，我相信，目前坊間對“5改2”呼聲很大，主因是投資客占比高。
看樣子，投資客們已經(jīng)急了，急于出貨。
04
看似希望“5改2”的“民意”洶涌，有關(guān)部門是否會聽取呢？
個人覺得，未必。
一般情況下，地方政府才不在乎個人的二手房賣不賣得出去，更不關(guān)心炒房客能賺到多少錢。
除非二手房的行情已經(jīng)火熱到引發(fā)重大輿情，上頭給的壓力很大，地方政府才會出手。
從維持市場穩(wěn)定的角度來看，現(xiàn)階段的杭州樓市其實已經(jīng)沒有太大的輿論壓力了。
一旦沒有了壓力，地方政府最關(guān)心什么？歸根結(jié)底，還是稅收和賣地。
杭州的心里一定有一本賬。如果“5改2”對杭州來說，在稅收和賣地上就看不到明確的好處，自然不會有調(diào)整政策的動力。
“5改2”最直觀的影響，就是會影響增值稅收入。
目前杭州每個月成交約4000多套，按照45%房源滿五的比例，每個月有約2200套房子要繳納增值稅。
如果一旦改成滿2免征，那么只剩20%約800套房子需要繳納增值稅。月成交量要達到11000套，才能和現(xiàn)在的繳納套數(shù)持平。
如果杭州選擇把增值稅“5改2”以后，二手房成交量能直接逆轉(zhuǎn)，甚至成倍暴增。那么雖然免征了一部分增值稅，但是整體成交量多了，每年能收到的增值稅不減反增。這種情況下，政府才有動力去更改政策。
反之，如果杭州二手房成交量不能暴增到現(xiàn)在的2-3倍，那增值稅的稅收規(guī)模就會大幅下降。
同時，“5改2”以后會間接影響新房市場和土地市場。
增值稅一旦“5改2”，就意味著市面上絕大部分的二手房都變得更便宜了。對于一些原本就沒有倒掛的板塊來說，新房的處境就會變得更艱難了。
比如臨安，現(xiàn)在有一些二手房掛牌價已經(jīng)和新房售價持平了。如果稅費再大幅度減免，購房者就會失去“必須買新房”的理由。
原本臨安新房就已經(jīng)很艱難了，“5改2”只會更加雪上加霜。新房一旦難賣了，開發(fā)商就會失去拿地的動力，會直接影響土地收入。
這才是地方政府不愿意看到的。
前段時間出臺松綁政策的城市，在新房、土地市場或多或少都有不同程度的遇冷，由此可見一斑。
當然了，另一種可能是，杭州政府不愿意“5改2”，次新房市場持續(xù)低迷，讓倒掛進一步消弭，那么同樣會讓新房和土地市場更低迷。
以上這幾種情況，都是紙面上的理論推演，在實際的市場里，在多因素共同作用下，一定是更為復(fù)雜的。
但無論行情怎么變，想要“5改2”，一定要讓地方政府有動力。而這動力，必然和錢直接相關(guān)。
05
說實話，如果單論刺激樓市的效果，“5改2”的作用很可能不如預(yù)期這么好。
去年杭州增值稅免征額度從“2年改成5年”，是從1月27日新政開始的。之后的幾個月，杭州二手房可是一路高歌猛進，扎扎實實暴漲了一波。
說明在行情好的時候，大家根本不那么在意多交的增值稅，該買還是得買。那么，行情差的時候，少交增值稅，真的就能刺激樓市嗎？
前段時間，中指院出了一份報告，分析了今年的樓市調(diào)控新政。
從各地新政的短期有效性來看，降交易階段的稅費，對樓市的刺激效果是比較弱的。而公認力度比較大的政策力度，還是在于限貸方向。
截至目前，2022年已經(jīng)有60多個城市忍不住給樓市松綁了。
其中，真正從交易環(huán)節(jié)稅費入手的，只有鄭州。而且鄭州動的還只是二手房交易的個人所得稅，之前是差額的20%，現(xiàn)在采用總額的1%。
今年還沒有城市調(diào)整過增值稅免征年限。
一個政策工具，如果不被拿出來用，要么就是過猛，要么就是沒太大用。增值稅“5改2”，應(yīng)該不屬于太猛的那種吧？
坊間民意似乎很期待杭州出臺“5改2”，理想很豐滿，現(xiàn)實往往很骨感。
至于杭州會不會出臺其他松綁政策，關(guān)鍵還得看2022年首輪集中土拍的結(jié)果。
我找投拓口的朋友打聽了一下勾地情況：目前市區(qū)的地塊勾地比較樂觀。臨平、蕭山一些偏遠地塊，勾地情況馬馬虎虎，如果周邊沒有地鐵或配套，開發(fā)商普遍興趣不大。至于富陽、臨安，壓力就比較大了。
所以，接下來估計會有一部分地塊臨時撤銷掛牌，不然就可能會出現(xiàn)流拍了。
簡單概括，還是那四個字：冷熱不均。
杭州目前的行情，整體還算能“穩(wěn)得住”，沒有差到必須救市的程度。
即使杭州要放松調(diào)控，也應(yīng)該是局部的、精準的、溫和的調(diào)整，不太可能為了刺激行情出臺相對激進的政策。
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