當樓市熱度下來，政策卻忙著救市。
其實當下是兩極分化嚴重，加上大環(huán)境影響到整個金融體系。
各個行業(yè)，今年都難。
大環(huán)境不好的情況之下，大家都是量入為出。
收益不比之前高舉負債的日子，如今自然減少金融杠桿。
地鐵最新網(wǎng)傳消息稱地鐵四期規(guī)劃部分線路被砍，閑林、蕭山科技城慘遭閹割。實際虛虛實實的大餅相信各位看官已然吃飽，比公司領導畫的大餅還要大，簡直是大餅卷油條，意味悠融。
說到地鐵四期規(guī)劃，還有讓大家興奮的，恐怕就是土地出讓計劃了。
2022年 三個計劃
上周，杭州市政府在官網(wǎng)發(fā)布了《2022年度杭州市經(jīng)營性用地出讓、收儲和做地計劃》（下稱“三個計劃”）。
根據(jù)計劃，2022年杭州堅持“房住不炒”定位，延續(xù)去年住宅用地供應力度，全市計劃出讓經(jīng)營性住宅、商服用地328宗，共計15782畝。
（市區(qū)2022年住宅和商服用地出讓計劃）
同時，2022年度經(jīng)營性住宅、商服用地計劃收儲389宗，共計19111畝，工業(yè)用地計劃收儲12679畝，預計年度內(nèi)完成征地拆遷等做地工作，具備收儲入庫條件可供明年出讓。
做地計劃包含歷年做地結轉地塊和本年度新增啟動做地地塊，涉及經(jīng)營性住宅、商服用地1968宗，共計122227畝，工業(yè)用地17487畝。
（市區(qū)2022年住宅和商服用地做地計劃）
據(jù)了解，此次“三個計劃”編制，圍繞國土空間總體規(guī)劃編制，落實“多規(guī)合一”，加快構建多中心、網(wǎng)絡化、組團式、生態(tài)型的空間結構。
堅持做優(yōu)主城、做強副城，精心打造重點城市單元，提升杭州城西科創(chuàng)大走廊創(chuàng)新策源地等多中心城市能級，保障未來科技城、錢江新城二期、錢江世紀城、大城北等重要功能區(qū)塊發(fā)展以及地鐵TOD、未來社區(qū)等重點項目建設，加快建設產(chǎn)城融合、職住平衡、生態(tài)宜居、交通便利的郊區(qū)新城，形成更多兼具國際范與江南風的高品質空間。
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“三個計劃”中，最受關注的當屬住宅地塊，我們來看看今明兩年杭州計劃出讓的宅地的具體信息。
根據(jù)計劃，今年杭州市區(qū)將出讓110宗住宅地塊，總出讓面積8731畝。其中，主城區(qū)數(shù)量最多，共有33宗、1761畝，余杭和蕭山各有25宗，臨平、錢塘、臨安、富陽則各是15宗。
收儲方面，市區(qū)今年將收儲127宗宅地，總面積8892畝，如果明年都能順利掛牌的話，將比今年上漲15%。蕭山區(qū)地塊最多共有39宗，主城區(qū)以37宗緊隨其后，余杭區(qū)24宗，臨平20宗，臨安16宗，錢塘和富陽各14宗。
（市區(qū)2022年住宅和商服用地收儲計劃）
在主城區(qū)的37宗收儲宅地中，上城區(qū)共有9宗，其中筧橋和艮北新城各有3宗，擔綱主力，錢江新城二期有1宗宅地和1宗商住地，繼續(xù)保持供應熱度。
拱墅區(qū)將收儲17宗住宅地塊，其中運河新城成為**的主力軍，將有8宗地塊入選，靠近市中心的文暉、湖墅、東新、三塘等單元，價格更親民的桃源、燈塔、華豐等單元，也將有地塊推出。
西湖區(qū)只有3宗宅地收儲，2宗位于龍塢，1宗位于之江。西湖區(qū)的宅地供應主力在今年，將出讓6宗地塊。
濱江區(qū)收儲8宗宅地，位置都還不錯，中心單元和西興單元各有2宗，奧體博覽城也有1宗稀缺宅地，位置偏遠的江南單元有2宗，浦沿1宗。
地產(chǎn)業(yè)發(fā)展陣營
行業(yè)發(fā)展到如今，企業(yè)無論是主動還是被動，似乎已經(jīng)模糊中看清了未來的發(fā)展雛形和方向。行業(yè)未來的格局也越發(fā)明確，企業(yè)屬性雖不至于完全央企、國企化，但央企、國企占主導的格局已無大的疑問。仍有一部分市場份額要歸于民營房企，而這對于民營房企而言，機會不再是均等的。房地產(chǎn)企業(yè)或能保持相對穩(wěn)定的體量，或逐步退化，往小了發(fā)展，或轉型出地產(chǎn)行業(yè)，走專業(yè)化的道路。
我們姑且認為企業(yè)或有以下四種歸屬：
其一、頭部穩(wěn)定多元化—穩(wěn)健型規(guī)模房企轉型為多元化綜合型集團，規(guī)模保持高位，有成熟的多元化業(yè)務發(fā)展模式。這部分企業(yè)主要指風格謹慎、財務穩(wěn)健、盤面健康的央企、國企或民營房企，在行業(yè)整體縮表的環(huán)境下，在其他企業(yè)忙于縮表、出清時，這部分企業(yè)或能利用起來前期沉淀出來的優(yōu)勢，逆勢維穩(wěn)或逆勢向上，規(guī)模上能夠保持既定的體量，在地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務之外還能夠發(fā)展出更多的可能性，由于前期的基礎沉淀，若非業(yè)務選擇跨度過大，或不確定因素的沖擊，這些企業(yè)或有更多的確定性，未來這部分企業(yè)或將成為綜合型多元化產(chǎn)業(yè)集團。
其二、中部穩(wěn)健向前移—處于中部的穩(wěn)健型企業(yè)，借機擴張規(guī)模，排位上升并穩(wěn)定。中部的一些發(fā)展相對比較穩(wěn)健的房地產(chǎn)企業(yè)，由于前期發(fā)展謹慎，在靠前的企業(yè)快速擴張規(guī)模時，這部分企業(yè)則被動的靠后，而在當前行業(yè)整體去杠桿、穩(wěn)杠桿的形勢下，前期通過高杠桿實現(xiàn)規(guī)�？焖傧蛏系钠髽I(yè)，或已出險，或進入到控速、提質的階段，規(guī)模的增長一定時間內(nèi)不再有更多期待性。所以，在此環(huán)境下，倘若市場或政策有利好信號或跡象出現(xiàn)，這部分企業(yè)若能把握機會，主動作為，或會實現(xiàn)穩(wěn)步增長，并能夠保持穩(wěn)定。
其三、地方借機做跨越—地方型穩(wěn)健企業(yè)，把握機會，規(guī)模上升，發(fā)展為區(qū)域型房企，品牌影響力進一步強化。2021年下半年開始，在民營房企普遍躺平的狀態(tài)下，活躍在的土地市場上的企業(yè)除了央企、國企（包括地方國企和城投），還有一波企業(yè)涌出，即地方型企業(yè)。這部分企業(yè)沒在行業(yè)高歌猛進的時期加足杠桿謀發(fā)展，可用杠桿空間充足，無論是在政府端或是資金端，信用度或更高，此時若有主動作為的意愿，在多重利好因素的加持下，企業(yè)的規(guī)模也大概率能夠實現(xiàn)增長，發(fā)展成為區(qū)域型房企，品牌影響力并進一步夯實。
其四、自救成功小而美—出險自救成功、壓力較大的企業(yè)轉型小而美，做小，做少，做好。行業(yè)整體出清的環(huán)境下，企業(yè)仍在不斷出險，即使尚未出險，壓力深重的企業(yè)也不在少數(shù)，也不斷有各種企業(yè)負面新聞出現(xiàn)，而這些企業(yè)或無力自救，或能夠奮力自救成功。自救成功后，規(guī)�；蛑鸩轿s，轉型小而美，做小，做少，做好，泰禾集團或為其中模板。而其中或有另一部分企業(yè)，自救難度或更大，最終已無能力再自救，而這些企業(yè)有足夠的經(jīng)驗和專業(yè)性的人才，這些企業(yè)或能夠轉型為專業(yè)型企業(yè)，如代建平臺，而當前一些拿地主體可能并無足夠的開發(fā)建設能力，這些企業(yè)或可承接住這部分項目的開發(fā)建設，提升開發(fā)效益，避免資源的浪費，激活整個市場的活力。
當前行業(yè)有多難，無需過多言語描述和主觀的強調，客觀的現(xiàn)實清晰展現(xiàn)，在此環(huán)境之下，企業(yè)所能做的無外乎盡力保證短期活著，長期活好。4月中下旬開始，各地開始有序密集推動政策調整，包括“三限政策”的寬松：限售取消、限購松動、限貸寬松等，25日，全面降準開啟，這于房地產(chǎn)行業(yè)也將帶來良性信號，在艱困中毅然堅守，在外部利好因素的加持下，房企或能走出更堅實、更穩(wěn)健、更健康的發(fā)展路徑。
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