01
本周，蕭山市北東的沁桂軒二次加推，領(lǐng)出5#預(yù)售證，加推100套房源，主力戶型105-136㎡，精裝限價(jià)3.75萬/㎡。
沁桂軒此次加推后，市北東板塊執(zhí)行3.75萬/㎡限價(jià)的房源不到500套。包括潮聽映月剩余3幢共計(jì)256套房源，以及沁桂軒剩余的204套房源。
這兩盤預(yù)計(jì)上半年清盤，接手這兩個(gè)項(xiàng)目的是詠桂里，將執(zhí)行最新上調(diào)的住宅限價(jià)3.95萬/㎡，預(yù)計(jì)最快6月開盤。
除了面臨新房限價(jià)上調(diào)，蕭山市北板塊最近因轄區(qū)調(diào)整鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，尤其是市北東板塊被劃入寧圍街道，受到不少購(gòu)房者的吐槽。
這件事起因于4月底，蕭山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)召開的社會(huì)事務(wù)管理職能調(diào)整動(dòng)員大會(huì)。
會(huì)上提到：以行政區(qū)劃范圍為基礎(chǔ)，由北干街道、寧圍街道、新街街道承擔(dān)開發(fā)區(qū)市北區(qū)塊、橋南區(qū)塊、科技城區(qū)塊內(nèi)的社會(huì)事務(wù)管理職能。
其中，我們?cè)跇鞘兄袘T稱的市北西板塊和市北東板塊，以金雞路東側(cè)的五七直河為界，市北西劃入北干街道管理范圍，而市北東則由寧圍街道管理。
丨轄區(qū)劃分示意圖
02
有網(wǎng)友將轄區(qū)優(yōu)化誤讀為“市北板塊消失”。其實(shí)不然，一直以來市北所在的蕭山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)只是一個(gè)承擔(dān)區(qū)域經(jīng)濟(jì)開發(fā)的功能，并非具備轄區(qū)社會(huì)管理職能，市北也僅是樓市中的說法。
如果是不疼不癢的轄區(qū)劃分當(dāng)然沒有問題，但對(duì)于購(gòu)買期房的購(gòu)房者來說，讓他們?cè)谝獾挠袃牲c(diǎn)：**是房?jī)r(jià)；第二是學(xué)區(qū)。
目前，寧圍限價(jià)3.35萬/㎡，而市北住宅3.75萬/㎡；同時(shí)，即將執(zhí)行的最新限價(jià)寧圍3.4萬/㎡，市北3.95萬/㎡。
有業(yè)主認(rèn)為，“兩個(gè)板塊價(jià)差過大，劃入同一個(gè)街道明顯拉低了市北的檔次，降低了區(qū)域的實(shí)際價(jià)值”。
至于學(xué)區(qū)問題，呼聲**的是市北東建設(shè)二路以北的濱濤映月、擁潮府等眾多小區(qū)，這些小區(qū)將被劃入新的社區(qū)，而非目前管理這些小區(qū)的市心社區(qū)。
丨濱濤映月距離兩個(gè)小學(xué)的距離示意
重新調(diào)整社區(qū)的影響在于學(xué)區(qū)劃分，劃出市心社區(qū)，以后未必能繼續(xù)在市心小學(xué)就讀。以濱濤映月為例，如果劃入其他社區(qū)，那么很可能無法就讀與小區(qū)僅一路之隔的市心小學(xué)，而是北側(cè)更遠(yuǎn)的寧圍小學(xué)。
當(dāng)然，相對(duì)于學(xué)校之間是否有師資上的差異，業(yè)主更在意的是學(xué)校和小區(qū)之間的距離，上學(xué)的時(shí)間成本。
盡管蕭山區(qū)教育局明確，2022年度原開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的小區(qū)學(xué)區(qū)劃分保持不變，但是明年以后學(xué)區(qū)如何劃分，都存在不確定性。
03
一方面是房?jī)r(jià)差，另一方面是學(xué)區(qū)的爭(zhēng)議。那么搖號(hào)熱度一直都比較高的市北板塊，在轄區(qū)優(yōu)化調(diào)整后，還能維持往日的熱度嗎？
目前，市北東板塊在售項(xiàng)目有沁桂軒和潮聽映月府，待售項(xiàng)目有詠桂里。其中沁桂軒和詠桂里都更靠近寧圍小學(xué)，按照“就近入學(xué)”原則，未來交付后就讀寧圍小學(xué)學(xué)區(qū)的概率還是比較大的。
基于此，對(duì)于那些想要就讀市心小學(xué)的意向購(gòu)房者，還會(huì)繼續(xù)選擇購(gòu)買這兩個(gè)項(xiàng)目嗎？
4月份，沁桂軒推出266套房源，吸引2210組家庭登記，中簽率12.04%，首開的熱度還是比較高的。而在此次街道轄區(qū)調(diào)整后，有人擔(dān)心會(huì)影響市北熱度。
丨沁桂軒效果圖
不過，就我個(gè)人認(rèn)為轄區(qū)調(diào)整對(duì)新房熱度影響不大。首先，現(xiàn)階段看市心小學(xué)和寧圍小學(xué)并非蕭山區(qū)出挑的小學(xué)，差距不是很大。另外，市北東板塊限價(jià)即將上調(diào)，錯(cuò)過沁桂軒，接下去的購(gòu)房成本至少增加二十多萬。
對(duì)于購(gòu)房者擔(dān)心的轄區(qū)劃分會(huì)影響未來二手房的房?jī)r(jià)，我認(rèn)為也不用過于放大轄區(qū)的作用。從全杭州看，同一個(gè)社區(qū)，甚至一路之隔的兩個(gè)小區(qū)，二手房都會(huì)有不小的差距。
對(duì)于轄區(qū)調(diào)整后目前市北東的二手房市場(chǎng)，我也咨詢了中介，中介告訴我目前市北二手房?jī)r(jià)格基本沒有變動(dòng)。
同地段，并且所在學(xué)區(qū)差距不大的小區(qū)，影響二手房?jī)r(jià)格最重要的因素仍然是：產(chǎn)品！產(chǎn)品！產(chǎn)品！
不過，如果市心小學(xué)和寧圍小學(xué)未來的成績(jī)出現(xiàn)較大差異，那么二手房?jī)r(jià)格就不好說了。
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