上半年大家都在等“新政”，轉(zhuǎn)眼，805新政出臺(tái)三個(gè)月了。
仿佛突然之間就到了年底，也仿佛突然之間，天翻地覆。
說(shuō)幾個(gè)判斷：
1、新的需求在累積。
需求不會(huì)消失，只會(huì)被壓制或轉(zhuǎn)移。上半年杭州房荒，需求被一部分被導(dǎo)向跨城投資，一部分被延緩，而805新政加社保，則讓一部分需求被壓制。
但是，需求被壓制是有時(shí)間的，兩年，24個(gè)月，這部分新的需求自然會(huì)出來(lái)。
如今，跨城投資被套牢的人會(huì)回頭，房荒下延緩的會(huì)逐步出現(xiàn)，每個(gè)月也會(huì)有人落戶(hù)陸續(xù)滿(mǎn)五年、社保符合資格，而被壓制的24個(gè)月，已經(jīng)過(guò)去了八分之一。
時(shí)間，是誘因也是結(jié)果，是問(wèn)題也是答案。
2、市場(chǎng)逐漸見(jiàn)底。
如果沒(méi)有10月份房地產(chǎn)稅的重錘，9月份已是政策的底，10月份突然宣布的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，讓政策的底延緩了。
延緩到什么時(shí)候？就是試點(diǎn)落地。
什么時(shí)候落地？預(yù)計(jì)半年左右。
未來(lái)半年，就是最后的政策底和市場(chǎng)底之間的博弈。
但是很明顯，量?jī)r(jià)關(guān)系已經(jīng)局部開(kāi)始改變了。10月份二手房的成交量，預(yù)計(jì)會(huì)是**點(diǎn)。
很多非優(yōu)質(zhì)房源，較上半年市場(chǎng)高點(diǎn)已經(jīng)有10-20%的回調(diào)，基本已接近買(mǎi)方的心理價(jià)位。無(wú)非就是現(xiàn)在客戶(hù)被“核心區(qū)、優(yōu)質(zhì)次新”等各種觀念引導(dǎo)，不愿接盤(pán)普通房源。
共識(shí)一旦形成，短期很難改變。沒(méi)有**學(xué)區(qū)支撐的老破大老破小，會(huì)越來(lái)越難賣(mài)。
買(mǎi)方，還有一段時(shí)間的議價(jià)權(quán)。
錢(qián)江新城、奧體、濱江、未來(lái)科技城等熱門(mén)板塊的優(yōu)質(zhì)房源，價(jià)格下探空間已不大，目前的價(jià)格成交開(kāi)始逐步放量，博弈的結(jié)果在逐漸顯現(xiàn)。
11月份到春節(jié)，會(huì)是市場(chǎng)價(jià)逐步探底、成交量有序恢復(fù)的過(guò)程。
二手房成交量到多少會(huì)是正常狀態(tài)？我的判斷是，日均成交200-300套、月均6000-9000套。
月均1萬(wàn)套以上的高光市場(chǎng)，短期不會(huì)有了。
3、砸盤(pán)還會(huì)出現(xiàn)。
過(guò)去五年是杭州的銷(xiāo)售大年，住宅年銷(xiāo)售量都在10萬(wàn)套以上，2018年之后銷(xiāo)售的房子，絕大部分都還沒(méi)有交付，接下來(lái)的1-3年，都是交付大年。
而且，最近三年的市場(chǎng)，投資客比例很高，交付就立馬出貨的情況，一定會(huì)出現(xiàn)。
一旦有人急于套現(xiàn)離場(chǎng)，必定會(huì)有砸盤(pán)。
特別是那些搖號(hào)階段狂熱、進(jìn)入二手其實(shí)收益并不高的偽紅盤(pán)，離開(kāi)了狂熱的市場(chǎng)帶來(lái)的情緒溢價(jià)，根本不值得長(zhǎng)期持有。
情緒溢價(jià)，是最不穩(wěn)定的。大量樓盤(pán)，正在被剝?nèi)ゲ⒉恢靛X(qián)的外衣。
4、明年二季度會(huì)有一波小行情。
但是，值錢(qián)的依然不是老破大老破小。
5、購(gòu)房主力越來(lái)越年輕化。
購(gòu)房主力，正在從70后、80后，轉(zhuǎn)移到90后。90后買(mǎi)走了市場(chǎng)上超過(guò)1/3的房子，25歲以下的小年輕已經(jīng)占據(jù)了10%的市場(chǎng)。
明年，00后就大學(xué)畢業(yè)了，開(kāi)始買(mǎi)房了。這是一個(gè)全新的群體，很多人從小居住的房子就很好，他們對(duì)于房子的需求會(huì)越來(lái)越多元。
6、城市也在篩選購(gòu)買(mǎi)力。
落戶(hù)門(mén)檻提高是趨勢(shì)，也是城市購(gòu)買(mǎi)力篩選的方式。
未來(lái)的杭州，越來(lái)越傾向本科及以上的人才。這意味著什么？
整座城市都在改善。
改善，就需要改善的房子。
7、板塊在加速分化。
資源高度集中，中國(guó)的城市在加速分化，未來(lái)，貴的會(huì)一直貴，而便宜的，也會(huì)一直便宜下去。
類(lèi)似長(zhǎng)沙、重慶這樣的城市，大行情來(lái)的時(shí)候也就掙點(diǎn)利息，一旦行情不好，本金都可能虧掉。
跨城投資，除非往上走，否則都是坑。何況很多人連杭州的板塊價(jià)值都搞不清楚……
城市內(nèi)部板塊也是，加速分化，核心區(qū)和一部分規(guī)劃兌現(xiàn)能力強(qiáng)的板塊會(huì)一直貴下去，而一部分遠(yuǎn)郊板塊未來(lái)投資價(jià)值甚至?xí)䴕w零。
還是那句話(huà)：亞運(yùn)會(huì)的光芒都照不亮的地方，慎重。
擦亮眼睛。
8、認(rèn)清現(xiàn)實(shí)：沒(méi)有一次調(diào)控的目的是降房?jī)r(jià)。
9、三次集中供地，部分板塊限價(jià)提高，該買(mǎi)房了，不然明年部分新房要漲價(jià)了。
10、剛需是最虛偽的一群人，天天盼著房?jī)r(jià)降，自己好買(mǎi)得起。房?jī)r(jià)如果真降了，這些人也不見(jiàn)了。
因?yàn)閯傂璨坏敳黄�，還想贏得多。就是：沒(méi)有貪婪的資本，卻很貪婪。
調(diào)控、去庫(kù)存，都是在利用人性的貪婪。
所以，漲價(jià)才是**的激活市場(chǎng)的方式。
所以，請(qǐng)回看第9條。
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