01
為了掏空開發(fā)商錢包，各大城市拼了！
第二批集中供地還沒結(jié)束，第三批就來了。動(dòng)作最快的無錫，11月1日已經(jīng)把第三批宅地賣完了。
上海、廣州、深圳、南京、杭州、福州、濟(jì)南、蘇州、合肥、武漢，十來個(gè)城市全都等不及了。
共計(jì)推出415宗土地，總出讓面積2268萬㎡，總起價(jià)2926億。
地方政府仿佛被李佳琦上身，拼了命想告訴開發(fā)商：買它！
第二批最晚出讓的寧波和鄭州一臉懵逼：各位大哥，我第二批還沒賣完呢，這就上來搶戲了，不合適吧？
還沒掛牌公告的城市也捂不住了：不能正式說，那就偷偷說。
比如北京，流出了一份“疑似”供地名單。
仿佛是在暗示開發(fā)商：各位金主爸爸，我還有好地哦，留點(diǎn)預(yù)算給我，可別提前把錢花光……
22座重點(diǎn)城市，各個(gè)都是經(jīng)濟(jì)成績亮眼、人口吸引力強(qiáng)的大城市。
為了賣地，也卷起來了？
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02
想要賣個(gè)好價(jià)錢，得拿出誠意來。否則，開發(fā)商不買賬。
前車之鑒是本輪土拍最快的無錫。
上一批，無錫出讓封頂、溢價(jià)成交的地塊占比高，整體熱度僅次于深圳、福州和廈門。
第三批，劇情直接反轉(zhuǎn)！85%底價(jià)成交，70%靠地方國企兜底，**的好消息是沒有流拍和撤拍。
我想，大概是因?yàn)闊o錫土拍政策基本沒變，開發(fā)商才意興闌珊。
真是一輪不如一輪。
這可嚇壞了其他城市。為了鼓勵(lì)房企拿地，后續(xù)不少城市都釋放了十足的善意。
缺錢是嗎？降價(jià)打折分期付款了解一下。
細(xì)看各地政策，房企競買資格、地塊起拍價(jià)、土地款支付周期等，都有調(diào)整。
杭州：恢復(fù)了“預(yù)公告”的勾地政策，保證金從地價(jià)20%降到了地價(jià)10%、**不超過5000萬。
蘇州：土地款首付比例從60%降到50%，取消“超溢價(jià)提前支付尾款”要求，保證金全面下調(diào)至30%。
南京：部分區(qū)域保證金比例下調(diào)到20%，取消了“不得聯(lián)合報(bào)名競買、不得合作開發(fā)，嚴(yán)格限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓”的要求，房企資質(zhì)也由“二級(jí)或一級(jí)”下調(diào)至“三級(jí)及以上”。
廣州：主動(dòng)調(diào)低了地價(jià)，部分地塊取消“1個(gè)月一次性付清總價(jià)要求”，允許分期支付。
03
先降低門檻，再請(qǐng)出頂流地塊，吸引開發(fā)商注意力！
北京流出的供地名單中，有兩宗太陽宮寶地，被北京房產(chǎn)圈譽(yù)為“朝陽區(qū)12年來最強(qiáng)地塊”。
這兩塊地好到什么程度？太陽宮是朝陽房價(jià)和學(xué)區(qū)的雙重天花板。
北京三環(huán)的絕版地段，隔壁頂流二手房小區(qū)太陽公元，單價(jià)已經(jīng)16萬。緊挨朝陽人大附，幾乎是朝陽**的小學(xué)和中學(xué)。
杭州也不能輸吧？就數(shù)拱墅區(qū)最有誠意。
斷供6年的橋西拿出了小河油庫地塊，很可能是橋西最終一宗宅地。
就在京杭大運(yùn)河邊上，正兒八經(jīng)的一線河景，容積率只有1.7，而且還在2021年京杭育才小學(xué)的學(xué)區(qū)劃分范圍內(nèi)。
申花核心區(qū)，黃龍金茂悅隔壁也出了一宗地塊。
就連華豐造紙廠地塊也拿出來了，而且還是一次性3宗宅地一起上。這下子相對(duì)割裂的橋西和申花之間的空白區(qū)，能直接連上了。
看這架勢，深圳、南京也坐不住了：
前者把前海、寶中等區(qū)域的寶地都拿了出來，后者一次性在南京的“宇宙中心”河西拿出了8塊寶地。
好地塊就像絕世美女，確實(shí)吸引人。
但如果看不到利潤空間，現(xiàn)在的市場大行情，開發(fā)商也不敢硬拿地啊。
所以，個(gè)別城市甚至有了調(diào)整限價(jià)的動(dòng)作。
就拿廣州來說，第三次集中供地的南沙、黃埔地塊，取消了“全周期限房價(jià)”要求。
杭州在勾地延期以后，也流出了一份疑似限價(jià)調(diào)整的文件，關(guān)于第三批宅地房屋銷售限價(jià)調(diào)整情況。
該文件顯示了32宗地塊的限價(jià)調(diào)整明細(xì)，大家一看就知道，為拿地開發(fā)商盡量留出一點(diǎn)利潤空間。
04
杭州這次拍地，有多少勝算？
我問了幾位投拓口的朋友，他們給杭州的評(píng)價(jià)還算正面：起價(jià)沒變，沒有自持，干凈。限價(jià)可期，有利潤預(yù)期。
總體來說，在杭州開發(fā)商們相對(duì)來說，都會(huì)比較傾向于總價(jià)可控的核心區(qū)地塊。
開發(fā)商們口袋里的錢還是有限，吃不下高總價(jià)、非核心區(qū)的地塊，風(fēng)險(xiǎn)實(shí)在太高。
而且，22座熱點(diǎn)城市直接形成了競爭關(guān)系。光是自己展現(xiàn)誠意還不夠，關(guān)鍵得看競爭對(duì)手出什么牌。
據(jù)說，部分城市的區(qū)級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，最近都親自上門給開發(fā)商推介地塊。
畢竟開發(fā)商就這么多錢，各地對(duì)資金來源要求審核仍然很嚴(yán)格。同時(shí)供地，就不可能全部參與。
一些全國大鱷，要是各個(gè)區(qū)域公司都想拿地，就得用利潤空間說話。
小K供職于某**0開發(fā)商的投拓部門。
第二批集中供地時(shí)，他的區(qū)域總就很想在杭州拿地。結(jié)果測算方案做下來，利潤空間實(shí)在是拼不過其他城市。
再加上杭州二輪拍地比較晚，錢都被其他區(qū)域公司花得差不多了。集團(tuán)又想把剩下的子彈留給利潤空間更高的一線城市。最終結(jié)果，就是在杭州顆粒無收。
“這次測算是做了，能不能拿地就隨緣了。集團(tuán)有錢就參與一下，說不定能撿漏呢？沒錢就算了唄……”
地方為了賣地瘋狂內(nèi)卷，奈何這一屆開發(fā)商只想集體“躺平”。
那購房者又該怎么辦？我也不知道。
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