簡(jiǎn)短幾句話，說(shuō)一下對(duì)于當(dāng)下市場(chǎng)的基本判斷：
1、最冷的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去。一個(gè)月前，我寫(xiě)《805新政三個(gè)月過(guò)去了》時(shí)，曾明確指出：10月是二手房的底。11月二手房成交抬頭，量?jī)r(jià)已逐步開(kāi)始趨穩(wěn)。帶看、成交數(shù)據(jù)都在逐步好轉(zhuǎn)，預(yù)期在逐步向好。
今年冬天特別暖和。冬日暖陽(yáng)，不要窩在家里，適合出去走動(dòng)，尋找機(jī)會(huì)。
2、政策筑底已全面完成。放心，二手房指導(dǎo)價(jià)短期不可能會(huì)來(lái)，共有產(chǎn)權(quán)房信號(hào)意義遠(yuǎn)大于實(shí)際影響，房地產(chǎn)稅也會(huì)是如此。就像打針，擦棉簽的那一刻感覺(jué)最痛，實(shí)際扎針也就那么回事。不用腦補(bǔ)各種烏七八糟的回路來(lái)自己嚇自己。
恐怖片不嚇人，自己腦補(bǔ)的恐怖場(chǎng)景才嚇人。
3、年底新房推售小高潮來(lái)臨。今年和歷年不同的是，開(kāi)發(fā)商的銷售額數(shù)據(jù)都不錯(cuò)，但利潤(rùn)率一般，加上各種融資被堵，需要不斷的補(bǔ)充銷售額來(lái)對(duì)沖年底的大量資金支出。歲末打新，會(huì)有一小波機(jī)會(huì)，不排除部分優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)放量。
4、第三次推地會(huì)有部分熱點(diǎn)。優(yōu)質(zhì)地塊，會(huì)出現(xiàn)久違的溢價(jià)率。但遠(yuǎn)水救不了近火。各位，一季度和二季度的房荒才是主流，主城區(qū)大量板塊已經(jīng)斷供了。
5、年底購(gòu)房順序：能主城就別郊區(qū)，能近郊就別遠(yuǎn)郊，能杭州就別環(huán)杭。不要因?yàn)檫h(yuǎn)郊、環(huán)杭出現(xiàn)了促銷、打折，你就忘了沉痛的歷史教訓(xùn)。
還是那句話：你惦記那么點(diǎn)優(yōu)惠，別人惦記的是你的房款。要對(duì)自己的錢(qián)負(fù)責(zé)。或者說(shuō)，對(duì)自己賺錢(qián)過(guò)程中付出的勞動(dòng)負(fù)責(zé)。
6、二手房的踩踏順序：2021年中是老破大、老破小，2021年三季度開(kāi)始波及到非優(yōu)質(zhì)商品房和投資客集中的小區(qū)（如西溪公館等），四季度開(kāi)始波及到改善盤(pán)（如奧體）乃至豪宅區(qū)（如南星橋）。2022年上半年開(kāi)始，改善盤(pán)中投資客云集的小區(qū)，還會(huì)有踩踏。
特別是未來(lái)1-2年交付的大量投資客比例高的改善盤(pán)，集中出貨甚至?xí)苯油峡逡粋�(gè)板塊。
砸盤(pán)絕不是個(gè)案。
7、同質(zhì)化產(chǎn)品高度扎堆的非核心板塊，建議出貨。
比如，城東新城的明石七子，全部交付后建立怎樣的新價(jià)格體系，拭目以待。
還有近兩年項(xiàng)目扎堆的市北東，濱江開(kāi)發(fā)的一堆盤(pán)交付之后，二手房左右手互搏，會(huì)給板塊帶來(lái)怎樣的影響，且待。南部臥城同理。不要抱有幻想。
在此提醒：錦繡華府的投資客，趕緊出貨吧。錦繡華府交付時(shí)，板塊最近的商品房也就鐵建國(guó)際城、香石公寓、萬(wàn)和璽園、金麟府等少數(shù)幾個(gè)，如今多了國(guó)樾、杭州大家，未來(lái)還有春來(lái)?xiàng)魅A、香棲天第、檀映里、春熙上和灣、九龍倉(cāng)天御等，半路還有大關(guān)的杭源里、望品和文暉的望廬、和品、春月錦廬等攔路虎。
具體，你懂的。
8、房票增加速度已開(kāi)始慢于二手房掛牌增加速度。這個(gè)信號(hào)，希望你能聽(tīng)進(jìn)去。特別是2018年以來(lái)，杭州很多樓盤(pán)的投資比例高達(dá)30%以上，未來(lái)一旦交付還會(huì)增加大量二手房，如果限購(gòu)持續(xù)嚴(yán)格，會(huì)出現(xiàn)房票數(shù)量少于市場(chǎng)掛牌房源數(shù)量的情況。
不算新房，市場(chǎng)二手房源從短缺到過(guò)剩，可能就是一夜之間。自己不要做溫水里毫無(wú)知覺(jué)的青蛙。憂患意識(shí)，要時(shí)刻在線。
如果你的二手房是沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力的房子，現(xiàn)在能否賣(mài)掉可能只是價(jià)格問(wèn)題，未來(lái)就是能否賣(mài)掉的問(wèn)題了。
手握差房子的各位，與其等到將來(lái)別人砸自己，不如主動(dòng)先砸。
9、你和他人在森林里遇到了吃人的熊，你不用跑得很快，你只要跑得比他快，就能保命。雖然很殘忍，但就這么回事。
10、除了和他人拼速度，這還是刷臉的時(shí)代，房子也是一樣。
11、不能讓人賞心悅目的房子，或者窗外不能讓人賞心悅目的房子，都不是好房子，不管它在武林、南星，還是奧體。
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