綠城蓮園為本浙江昆源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在售高層均價(jià)約9000元/方，戶(hù)型為89-128方1號(hào)樓為毛坯房源，總價(jià)加3萬(wàn)可變精裝；房源集中在1號(hào)樓、2號(hào)樓、3號(hào)樓、6號(hào)樓、7號(hào)樓，其中3號(hào)樓精裝修配置升級(jí)，總價(jià)75萬(wàn)起。項(xiàng)目另有1號(hào)和4號(hào)組院別墅在售，戶(hù)型為260-350方。從項(xiàng)目整體供應(yīng)量上來(lái)看，多以首置剛需和首改戶(hù)型為主。從成交戶(hù)型來(lái)看，89㎡、126㎡的產(chǎn)品購(gòu)房者的認(rèn)可度比較高，三房一衛(wèi)及兩衛(wèi)的產(chǎn)品，適合剛需和改善性客群選擇。
綠城蓮園項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)計(jì)以89-139㎡，面積跨度較大，整體戶(hù)型的設(shè)計(jì)上比較注重戶(hù)型的舒適度，且大部分戶(hù)型均有陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，實(shí)際使用面積相對(duì)較高，整體居住的舒適度上與同等產(chǎn)品相對(duì)較高，89㎡戶(hù)型三房為南北通透戶(hù)型，戶(hù)型設(shè)計(jì)較為緊湊，總房款預(yù)計(jì)在80萬(wàn)左右，適合資金有限的剛需客群選擇，112㎡的大三房，南北通透戶(hù)型舒適度比較高的剛需客群或老人養(yǎng)老選擇，139㎡戶(hù)型臥室比較寬敞，附贈(zèng)雙陽(yáng)臺(tái)，整體空間感和格局設(shè)計(jì)都比較好，適合有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的改善型客群或與老人共同居住的客群選擇。
該項(xiàng)目為精裝交付產(chǎn)品，裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000-1200元/㎡, 主要裝修材料歐派、老板和西門(mén)子等品牌，屬于國(guó)內(nèi)主流裝修品牌。精裝修產(chǎn)品不僅保證了整體交付入住，不必忍受毛坯產(chǎn)品因入住、裝修時(shí)間參差不齊帶來(lái)的裝修噪音、電梯占用、建材垃圾堆放等多種干擾，還有設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)、材料采購(gòu)團(tuán)隊(duì)、工程監(jiān)理團(tuán)隊(duì)等的專(zhuān)業(yè)化把控和服務(wù)來(lái)保證精裝的品質(zhì)和售后服務(wù)。
該樓盤(pán)裝修報(bào)價(jià) 精裝標(biāo)準(zhǔn)1000-1500元/㎡，除了引進(jìn)中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)等剛需標(biāo)配。在人性化設(shè)計(jì)上，更是將走入式衣柜、鞋柜、儲(chǔ)藏間、廚房、衛(wèi)生間等收納空間作為獨(dú)立系統(tǒng)精心設(shè)計(jì)，為業(yè)主提供一站式精裝。但是分析師還是提醒提醒業(yè)主在收房時(shí)做好驗(yàn)房手續(xù)，避免后期質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)不必要的矛盾。
綠城蓮園緊鄰臨平老城區(qū)，汀洲路和天荷路交叉口。經(jīng)秋石快速路，半山隧道均可直達(dá)杭州市區(qū)多個(gè)城市節(jié)點(diǎn)，或通過(guò)邱山隧道5分鐘內(nèi)就可到達(dá)臨平市區(qū)。社區(qū)持續(xù)穩(wěn)重、均衡的布局原則，充分考慮建筑與景觀(guān)的融合，營(yíng)造一種親切宜人、尺度人性的圍合感。高層公寓之間、合院之間及高層公寓與合院之間形成良好的空間比例，既相對(duì)獨(dú)立又有機(jī)聯(lián)系的整體。項(xiàng)目分布別墅與高層住宅，保證了景觀(guān)均好性，以及日照、通風(fēng)、出行便利、居住私密度等，由7幢高層公寓，4幢組院別墅及2幢法式合院組成。
綠城蓮園規(guī)劃功能區(qū)域豐富、軸線(xiàn)對(duì)稱(chēng)感分明。不僅符合人們的居住心理需求，還能保證建筑之間的有效樓間距，阻隔外界的干擾，且社區(qū)綠化率為30%，進(jìn)入小區(qū)內(nèi)，路旁綠植繁茂，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃綠化帶和景觀(guān)帶較多，綠化效果明顯，且綠植種植很多，層次感強(qiáng)，小區(qū)內(nèi)外綠化帶修整都很整齊，行走在小區(qū)內(nèi)的道路上，觀(guān)賞著路旁的綠植，心情十分舒暢。
項(xiàng)目外立面以高級(jí)涂料為主，公建部分采用石材；涂料外立面目前較為常見(jiàn)，一般來(lái)說(shuō)，相比干掛石材立面及鋁板外立面，成本及價(jià)格較低。本案涂料外立面設(shè)計(jì)也比較符合項(xiàng)目剛需型產(chǎn)品的定位，同時(shí)也與周邊競(jìng)品項(xiàng)目外立面材料相差不大。
分析師從售樓處了解到大多數(shù)樓棟為兩梯四戶(hù)設(shè)置，電梯數(shù)量合適，有效減少了公攤。目前項(xiàng)目大堂仍在施工，無(wú)法進(jìn)入拍攝，我們通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)咨詢(xún)、實(shí)地探究樣板房處發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目樓道均為普通地磚鋪設(shè)（目前為保持樓道整潔鋪設(shè)地毯，轉(zhuǎn)角處布置有花盆），地面同理，具體建材還未公布。
項(xiàng)目車(chē)位配略顯不足，別墅住區(qū)每戶(hù)均有地下車(chē)位，但是高層住宅南面出現(xiàn)停車(chē)緊張的現(xiàn)象，社區(qū)路面有少量訪(fǎng)客車(chē)位，因此，分析師認(rèn)為有車(chē)位需求的客戶(hù)需要多加留意小區(qū)車(chē)位出售情況，及時(shí)入手，避免出現(xiàn)入住無(wú)處停車(chē)的窘境。本案小區(qū)人車(chē)分流，小區(qū)內(nèi)部無(wú)行車(chē)路線(xiàn)。
根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員介紹，該樓盤(pán)物業(yè)公司為綠城物業(yè)管理公司。根據(jù)分析師對(duì)綠城物業(yè)的了解，本項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)為2.3元/㎡*月，組院3.8元/㎡·月，法合4.8元/㎡·月。項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)其他同質(zhì)樓盤(pán)相比，物業(yè)費(fèi)屬于余杭區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。綠城物業(yè)在杭州負(fù)責(zé)的樓盤(pán)綠城西溪誠(chéng)園、綠城明月江南、綠城之江1號(hào)等，綠城物業(yè)的服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量還是有保障的。
項(xiàng)目物業(yè)公司為綠城物業(yè)，服務(wù)包括24小時(shí)維護(hù)，垃圾清理、衛(wèi)生服務(wù)等，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容為現(xiàn)場(chǎng)置業(yè)顧問(wèn)提供，具體服務(wù)內(nèi)容以最終合同簽訂內(nèi)容為準(zhǔn)。
項(xiàng)目周邊道路北沙西路、荷花路路況暢通，路面駕駛車(chē)輛較少，但自駕通往臨平城區(qū)的道路多為雙車(chē)道道路，高峰時(shí)期較為擁堵，出行前往臨平主城常常遇堵，建議自駕出行的購(gòu)房者錯(cuò)峰出行。
一般來(lái)說(shuō)，距離軌交步行距離在15分鐘內(nèi)的被稱(chēng)為地鐵盤(pán)，項(xiàng)目距離軌交1號(hào)線(xiàn)臨平站需要依靠自駕及公交出行，項(xiàng)目為非地鐵盤(pán)。
項(xiàng)目位于余杭區(qū)臨平北板塊，該板塊依托臨平山，自然景觀(guān)資源較佳，但板塊內(nèi)并無(wú)能夠滿(mǎn)足居住需求的醫(yī)療商業(yè)等配套，周邊多為在建項(xiàng)目，噪音及粉塵污染較嚴(yán)重，區(qū)域內(nèi)無(wú)成熟社區(qū)，暫未形成良好的居住氛圍，區(qū)域有待發(fā)展。項(xiàng)目位于北沙西路荷花路口交叉口，西南面為臨平山及在建萬(wàn)寶城綜合體項(xiàng)目，是區(qū)域內(nèi)未來(lái)依靠的主要商業(yè)配套。
項(xiàng)目周邊含規(guī)劃小學(xué)—育才小學(xué) ，臨平一中、余杭高級(jí)中學(xué)、杭二中樹(shù)蘭實(shí)驗(yàn)中學(xué)等，學(xué)校資源資質(zhì)均較為普通。目前項(xiàng)目暫未劃定學(xué)區(qū)，未來(lái)入住后入學(xué)可能按照就近入學(xué)的原則，考慮學(xué)區(qū)的購(gòu)房者建議提前考察了解。
項(xiàng)目周邊1公里范圍內(nèi)無(wú)醫(yī)院配套，僅有2個(gè)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站，項(xiàng)目周邊2公里范圍內(nèi)含多家醫(yī)院，能夠滿(mǎn)足項(xiàng)目的基本醫(yī)療需求。臨平區(qū)域內(nèi)暫無(wú)三甲醫(yī)院，目前資質(zhì)最佳的余杭區(qū)第一人民醫(yī)院為三乙醫(yī)院，距離項(xiàng)目距離約5.3km。總體來(lái)看，項(xiàng)目周邊區(qū)域醫(yī)療資源較為稀缺，主要還是依賴(lài)臨平城區(qū)醫(yī)院配套資源。
項(xiàng)目所在區(qū)域缺乏大型商業(yè)配套，目前僅有周邊社區(qū)底商配套、小型超市及菜場(chǎng)，商業(yè)配套較為稀缺。項(xiàng)目未來(lái)主要依靠項(xiàng)目西南面在建萬(wàn)寶城綜合體以及社區(qū)底商來(lái)滿(mǎn)足基本生活需求。
項(xiàng)目西南面為臨平山，距離臨平公園自駕約5公里，坐享山景資源，自然景觀(guān)資源優(yōu)越。此外，距離項(xiàng)目約7公里處為余杭圖書(shū)館，是目前臨平區(qū)域內(nèi)主要的公共資源配套。
房?jī)r(jià)分析師楊洋認(rèn)為：從現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研了解到的情況來(lái)看，目前可見(jiàn)的社區(qū)內(nèi)疑似不利因素的主要為車(chē)行主入口帶來(lái)的不利影響，對(duì)本項(xiàng)目而言靠近主出入口較近的樓棟會(huì)受到噪音、入庫(kù)車(chē)輛燈光等影響，居住舒適感會(huì)降低舒適。
1. 項(xiàng)目周邊1公里范圍內(nèi)有較多在建項(xiàng)目，導(dǎo)致臨平北粉塵污染較嚴(yán)重；
2. 周邊公交線(xiàn)路比較少，且到市中心沒(méi)有直達(dá)的公交線(xiàn)路，需要換乘，對(duì)于上班族，早晚高峰等車(chē)的人比較多，且公交線(xiàn)路通往的方向很局限，沒(méi)有直通繁華地帶的公交線(xiàn)，如果沒(méi)有私家車(chē)，采用公共方式出行，會(huì)很不便利。
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