拿地回顧：2020年1月17日，上海中梁經(jīng)過62輪競價，以總價490154萬元競得余政儲出〔2019〕66號未來科技城212號地塊，樓面價22843元/㎡，溢價率14.21%。位于余杭區(qū)余杭街道，項目西至運溪路(東西大道)、北至文一西路。

地塊出讓基本信息：

1、地塊須配建不少于地上住宅總建筑面積5%比例的公租房。

2、地塊內(nèi)須配建地上建筑面積不少于600平方米的文化活動站一處。

3、地塊須配建地上建筑面積不少于600平方米的社區(qū)服務(wù)站一處。

4、建筑外立面要求現(xiàn)代簡約，不得采用涂料、面磚材質(zhì)（那意味著需采用真石漆或鋁板、石材）。

5、所建商品住房毛坯銷售均價不高于31000元/平方米，且毛坯銷售***單價不高于34100元/平方米。如實施裝修銷售的，裝修價格不高于3500元/平方米。也就是說項目未來精裝限價3.45萬/平。

從以上信息，可以得知：中梁大概率就是做一個“走快”的產(chǎn)品（因為租房成本按照4000元/㎡計算，則對應(yīng)實際地價為24256元/㎡，加建安成本，中梁幾乎沒有利潤）。

項目配套解析：

交通方面：距離地鐵3號線文一西路站約700米；

教育方面：馬榮全美凱瑞幼兒園（步行約2.9km）、余杭區(qū)大禹小學(xué)（步行約2.6km）、余杭中學(xué)（步行約1.5km）、杭州現(xiàn)代技工學(xué)校（步行約560m）等；

產(chǎn)業(yè)方面：菜鳥總部（在建，步行約1.5km）等；

其他資源方面：浙江大學(xué)醫(yī)學(xué)院附屬***醫(yī)院余杭分院（在建，步行約1.5km）、塔山公園、余杭中央公園、銀湖農(nóng)莊、迎眾便利店等生活配套。

未來科技城本身的配套毋庸置疑，但是中梁項目處于未來科技城和科技城2.0的交界處，1.0和2.0的配套它都可以享受到，且鑒于板塊的火熱，中梁應(yīng)該不愁賣。